[재건축 재개발] 재건축, 재개발 용어가 힘들어요.

이번 시간에는 재건축, 재개발에 흔히쓰이는 용어에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

재건축 아파트 단지에 사시는 분들이라면 이러한 용어를 잘 알고 있어야 조합에서 건설사와 협의하는 과정에서 어떤 이득 또는 손해가 생기는지 정확히 알수 있기 때문입니다. 고로 이번 시간에는 재건축, 재개발 시 흔히 쓰이는 용어들에 대해서 정리하겠습니다.

1. 감정평가액

- 조합원들이 가지고 있는 부동산 가치와 권리에 대한 평가액을 뜻하는 말로 감정평가액은 재개발 사업의 종료 후 청산금을 산정하는 기준이 되며, 재개발 및 재건축 사업 진행 시 시장 또는 군수 등의 해당 지자체장은 감정평가사를 통해서 사업 대상 지역 주민들이 소유한 주택, 대지를 평가합니다. 이것은 정확한 감정평가를 통해 조합원들의 재산을 보상하기 위해서 입니다.

2. 조합원 권리가액

- 재건축(재개발) 투자에서 성공하기 위해서는 조합원 권리가액이 높게 산정될 수 있는 물건에 투자하는 것이 중요합니다. 즉 내가 이 아파트를 살때 값은 3억이었는데, 재건축을 통해 정해진 나의 부동산의 권리가액은 6억이라면 이것은 투자 가치가 높은 아파트라는 것입니다. 조합원 권리가액은 조합원이 재개발, 재건축 사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가 금액을 말합니다. 조합원 권리가액은 지분 감정평가액 x 비례율로 산정하며, 감정평가 방식은 시장, 군수 등이 산정한 2인 이상 감정평가사가 각각 산정한 평가 금액을 산술평균으로 결정합니다.

3. 재건축 초과이익 환수제

- 정부의 부동산 정책에 따라 2018년 1월부터 시행된 제도이며, 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3,000만 원을 넘을 경우에 초과 금액 중 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도를 말합니다. 2006년 노무현 정부 때에 시행됐지만 주택시장 침체 등의 이유로 인해 2013~2017년 유예되었다가 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다.

4. 재건축 부담금 제도

- 재건축부담금제도란 정부가 무분별한 재건축을 규제하기 위해서 2007년 9월 25일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’을 만들어 도입한 제도를 말하며, 추진위 구성시점부터 입주시점까지 부동산의 가치가 오른 주택가격에 대해서 평균적인 집값 상승분과 공사비, 조합운영비 등의 개발비용 금액을 뺀 나머지 금액인 초과이익에 누진 부과율을 부과하는 것을 말하는 것으로 입주 후 최종 정산하여 부과됩니다.

5. 재건축 무상지분률

- 재건축 투자에 관심이 있다면 우선 재건축 무상지분율을 확인하는 것이 응당 필요합니다. 재건축 무상지분율이란 재건축 단지 조합원이 추가 분담금 없이 건설사로부터 좀더 받을 수 있는 면적비율을 뜻합니다. 예를 들어서 무상지분율이 150%라면, 대지 지분이 100㎡인 사람이 재건축 후 150㎡ 아파트를 추가 부담 없이 받을 수 있다는 것입니다. 허나 이는 통상 사업성에 좋은 곳에서 무상지분률을 책정하게 되며, 사업성이 떨어지는 단지에 대해서는 무상지분률이 없을 수도 있습니다. 만약 무상지분률이 없다면 해당 대지지분만큼의 아파트만 받게 되고, 만약 대지지분보다 큰 아파트 평형을 선택한다면 추가 분담금이 발생하기도 합니다. 예전 의정부 용현지구 재건축(현 탑석자이 아파트)의 경우 무상지분률이 있을거 같았으나 결국 무상지분률 없이 그대로 진행되어 실망감을 안겨주기도 하였습니다.

6. 비례율

- 비례율이란 재건축∙재개발의 사업성을 나타내는 지표를 말하며, 쉽게 말해서 조합원의 부동산 가치가 재개발 이후 얼마의 가치를 가지고 있느냐를 나타내는 비율입니다. 비례율을 구하는 방법은 재건축, 재개발이 완료되었을 때, 사업 대상지 주택과 대지의 총 평가액에서 총 사업비를 뺀 금액을 재개발, 재건축 하기 전 주택, 대지의 총 평가액으로 나눈 값입니다.

7. 현금청산

- 재개발 재건축 정비사업이 진행될 때 재개발 사업에 찬성하는 조합원과 반대하고 현금으로 보상을 원하는 현금청산자가 존재하는 것은 당연합니다. 특히 이런 현금청산은 재건축 재개발로 주택이 들어서는 경우 무상지분률 등이 별로 없어서 해당 주택에 들어가는 분담금 등이 없는 경우에 주택의 미래가치를 포기하며 현금청산을 하게 되는 경우가 많습니다. 고로 현금청산은 재개발, 재건축에서 조합원 지위를 포기하고 현금으로 보상받는 것을 말하며, 이는 조합원이 분양을 신청하지 않고 분양 신청을 철회한 경우에 사업 전 자신의 주택 가치를 현금으로 보상받는 것을 말합니다.

8. 추가 분담금, 청산금

- 앞서 설명한 바와 같이 추가 분담금이란 조합원 분양가가 권리가액보다 크거나 원하는 주택 면적이 무상지분 면적보다 커서 조합원이 추가로 늘어나는 부분만큼 부담해야 하는 금액을 의미합니다. 반면 청산금의 경우에는 권리가액이 분양가보다 높거나 원하는 주택 면적이 무상지분 면적보다 작을 경우에 조합원이 돌려받는 금액을 의미하므로 통상 30평의 아파트를 받을 수 있는 조합원이 25평의 아파트를 선택해서 간다면 나머지 5평의 금액을 청산금으로 돌려 받는 것을 말합니다. 이는 권리가액에 따라서 추가 분담금이 발생할지, 청산금을 돌려 받을지 결정되므로 권리가액을 결정하는 비례율이 중요한 요소가 됩니다.

9. 이주비

- 재개발이나 재건축에서 조합원인 소유자에게 지급되는 비용으로 조합원들이 공사 기간 동안 다른 곳에 이사를 갈 수 있도록 도움을 주는 자금을 말하며, 만약 이 이주비가 책정이 늦어지거나 자금 규제 압박이 있게 되면 이주가 지연되어 개발이 장기간 지연될 수 있습니다.

10. 이사비용

- 이사비용의 경우에는 재개발과 재건축이 좀 상이한데, 재개발의 경우에는 현재의 주택 점유자에게 이사비용이 주어지므로 임차인의 경우에도 지급될 수 있습니다. 반면 재건축의 경우에는 임차인에게는 이사비용이 주어지지 않으며 소유주에게 이사비용을 지급합니다.

 

이상으로 재건축 재개발에서 많이 쓰이는 용어에 대해서 정리해 보았습니다.

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