[달라지는 부동산 제도] 2021년도 부터 달라지는 부동산 제도

이번 시간에는 수많은 정부의 부동산 정책이 반영되어 2021년도부터 달라지는 부동산 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주

내년 1월부터 분양권도 주택으로 간주되며, 현행 소득법에는 분양권과 주택 1주택을 보유한 사람이 주택을 처분하면 양도차익에 따라 6~42%의 양도세를 냅니다. 주택이 9억원 이하고, 2년 이상 보유할 경우 양도세 비과세 대상입니다.

하지만 이제는 분양권이 1주택으로 간주되면서 1주택 1분양권자도 2주택자가 된다. 6~42% 양도세에 2주택일 경우 10%, 3주택일 경우 20%가 중과됩니다. 결국 1주택 1분양권자는 최대 62%를, 2주택 1분양권자는 최대 72%까지 부담하게 됩니다. 다만 정부는 1주택자가 새 집으로 이사하기 위해 분양권을 소유한 경우에는 투기 목적이 아닌 만큼 예외를 적용하기로 했습니다.

2. 1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

내년 1월1일부터 1주택자가 9억원 초과하는 고가주택 양도 시에 적용되던 장기보유특별공제에서 거주기간 요건이 추가되며, 현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리해 각각 40%까지 공제합니다. 즉, 보유기간이 길어도 실제 거주기간이 짧으면 공제율이 낮아져 세부담이 증가한다는 것으로 이는 실제 주택을 소유한 사람들에게 더 큰 이득을 주겠다는 것이고, 거주는 하지 않으면서 다주택을 소유하여 임대하는 사람들의 경우에는 그 세제 혜택을 줄이는 방향으로 가겠다는 것입니다.

3. 소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것에서 10억원 초과 최고 45%의 세율 구간이 신설됐으며 내년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용한다.

4. 종합부동산세율 최고 6%까지 인상 및 공제한도 최대 80% 확대

2021년부터 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상됩니다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용됩니다.

2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자(부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기보유한 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종부세의 80%까지 공제를 받게 된다. 현행 최고 70%에서 10% 상향조정되는 만큼, 1주택을 소유한 은퇴자의 세부담은 줄어들 전망입니다.

5. 법인 주택양도 추가세율 10→20% 인상

내년부터 법인이 주택을 양도할 때 양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상됩니다. 이는 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치인데, 흔히 매매사업자 등을 내서 일반 개인의 매매시 기준(1년 이내 중과세율)을 피할수 있는 것을 막기 위한 것이고, 이 적용대상에는 주택 취득을 위한 권리인 입주권, 분양권도 추가됩니다.

6. 신혼부부·생애최초 특별공급 기준 완화

무주택 실수요자의 특별공급 신청기회 확대를 위해 특별공급 소득요건이 완화됩니다. 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화하고, 신혼부부 및 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선공급하 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130% 이하인 사람에게 우선공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정합니다.

7. 분양주택 입주예정일 사전통보 신설

2021년부터는 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전 입주예정일을 통보하고 공급계약서에 이를 명시토록 했습니다.

8. 재건축 아파트 실거주요건, 안전진단 절차 대폭 강화

내년부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 되며, 이는 연속으로 2년을 거주하지 않아도 됩니다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리주체도 강화되며, 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정입니다.

9. 입주 전 하자보수 의무화

2021년 1월24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 합니다. 사업주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 합니다.

사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 하며, 일반하자 중 전유부분은 입주예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 합니다. 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려야 하며, 공사가 끝난 후 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 합니다.

10. 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한

2021년 2월19일부터 전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도 10년간 청약자격이 제한되며 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나, 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었습니다.

 

11. 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 설정

투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과되며 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 합니다.

민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 하는데,  거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주합니다. 만약 거주의무기간 중 이사할 경우에는 LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 합니다.

12. 양도소득세 중과세율 인상

2020년 6월부터 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20%p'에서 '기본세율+20~30%p'로 인상 2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화됩니다.

또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되며 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월말까지 세금 회피용 매물이 쏟아질 것으로 예상됩니다.

 

13. 전월세 신고제 시행

임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 2021년 6월 시행될 예정입니다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여되며 계약 변경이 있을 때도 30일 이내에 지자체에 신고해야 합니다.

14. 신축 공동주택 에너지성능 기준 강화

2021년 7월부터 30가구 이상 신축 공동주택의 에너지성능 기준을 현행 건축물 에너지효율등급 1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 상향하며, 이에 따른 에너지 절감율은 기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3%p 강화됩니다.

이상으로 2021년 새로 바뀌는 부동산 제도에 대해서 알아보았습니다. 유익한 정보가 되셨다면 구독하기와 좋아요 부탁드립니다. 오늘도 좋은 하루 되십시오. ^^