[경매 공매] 경매 공매 시 수익률은 어떻게 계산하나요?

이번 시간에는 경매 공매 시 수익률은 어떻게 계산하는지에 대해서 알아보겠습니다. 수익률 계산을 하다보면 물건의 입찰가액 결정부터 시작해서 갖가지 비용 계산을 다 한뒤에 계산하여야 하는데.. 결론부터 말하자면 부동산 투자에서 수익률은 최대한 보수적으로 생각해서 계산을 해야 한다는 것입니다.

보수적 계산이란 무엇이냐~ 쉽게 말해서 가장 리스크가 있었을 경우를 대비한 수익률 계산입니다.

그럼 시작해 보겠습니다. 수익률 계산하실 때 우선 무엇을 생각하시나요??

일단 아주 기본적인 것부터 나열해 봅니다.

1. 낙찰가 + 법무비용(취등록세 및 기타 수수료)

2. 대출비용 + 금리에 따른 이자

3. 임대 시세

4. 수리 비용

5. 명도 비용(명도시까지 드는 은행 대출 이자)

6. 단타의 경우 다시 매도 시 부동산 수수료 등

 

여기까지 생각하신다면 꽤 생각을 하시고 난 후에 수익률을 계산하는 것이겠지요.

그런데 초심자들(간혹 좀 된 분들도 수익률 계산이 어렵다고 하시는 분들) 중에는 위에 내용조차 다 생각못하고 낙찰가에 대출비용과 임대 시세만 생각해서 대뜸 수익률이라고 던지는 분들이 계십니다. 뭐 자신만의 수익률을 계산하는 것은 마음이지만 그렇게 계산한다면 뭐 차후에 부동산을 만들어 놓고 후회를 하기 십상이지요.

이 때문에 대안이 필요한 것입니다.  대안을 만드는 방법은 쉽습니다.

 

자기가 할 일에다가 마지막에 "어? 만약 이렇게 안되면 어쩌지?" 라는 의문 부호만 붙이면 그만입니다.

위의 생각을 하게 된다면 그에 대한 대책을 마련할 수 있는 여지가 생기기 때문입니다. 그렇게 되면 자연스레 리스크에 대한 대책이 생겨나게 됩니다.

 

예를 들어 봅니다.

 

예 1) 대출 관계

대출 70%에 금리 5.0%....만 계산해 보는 것이 아니라..

대출 60%에 금리 3.5%, 대출 80%에 금리 4.5%, 대출 85~90%에 금리 3% 등등

제각각 다른 금리와 대출 비중이지만 그에 따른 수익률 또한 제각각이므로 자신의 자금사정에 따라서 선택할 수 있는 지혜를 발휘하여야 할 것입니다.

마냥 돈이 없다고 대출 비중을 올리게 된다면 만약 자신은 전세를 놓고 싶은데, 상환을 하더라도 남아 있는 대출로 인해서 전세를 못 놓게 되는 결과가 발생할 수도 있고, 생각보다 임대가 빠지지 않아 이자 부담만 급격히 늘어날 수 있기 때문입니다.

 

예 2) 임대 관계

월세만을 고집할 것이 아니라, 현재 월세 매물은 많이 쌓여 있고, 전세가 없다면 전세부분을 고려하여 일부 상환하고 남은 금액으로 재투자를 고려한다든가(이 경우에는 현재 부동산 상승기에 적합한 스타일입니다.)

임대가 아닌 쉽게 빠질 상황이라면 2~3개월 이자를 내더라도 매도로 접근하는 것도 좋은 방법입니다.

 

예 3) 명도 관계

이게 진짜 협상의 기술인데.....

명도 비용은 얼마가 들지 모르는 상황....그런데 단순히 명도비용을 50으로 잡겠다고 확언하고 실행에 옮긴 뒤

만약 진짜 개진상 세입자 혹은 소유자를 만나서 명도 해 줄것처럼 하다가 갑자기 돌변하여 명도확인서는 받아 갔는데 집은 안 빼줘서 결국 명도 소송까지 가게 된다면... 대출이자만 약 10개월에서 1년은 잡아야 하고 막대한 소송비용까지...

그러므로 명도비용은 최대치(명도비용은 남으면 다 수익률이 됨) 로 잡고 이 정도 집에서는 확실히 이 정도 비용 내에서 끝내겠다고 생각을 하면 오히려 마음이 편해지고 협상의 여지도 많아지는 결과가 생겨 오히려 더욱 적극적인 협상이 됩니다.

이건 비단 명도뿐 아니라 대출 관계에 있어서도 리스크 계산을 소홀히 했을 때 결국 비용에 쫓기다 보면 오히려 더큰 비용을 감수해야 하는 결과로 귀결된다는 것과 마찬가지이기도 하지요. 그러므로 이런 경우에는 소송까지 갔을때의 비용을 감안하여 그만큼의 이사비용도 지불할 수 있는 여력까지 생각해 두시는게, 기간면이나 경제적인 면이나, 정신적 스트레스 면에서도 훨씬 효율적임을 말씀드립니다.

 

예 4) 수리 비용

요것은 임장(현장조사)을 꼼꼼히 못한 죄로 발생하는 리스크입니다.

괜찮다 싶어 어느 정도 금액을 높여 썼는데, 알고 보니 집에 천정이 없고(^^ 물론 극단의 상황이지만 보통 크랙으로 인한 누수 정도입니다. ) 방마다 문이 없는...

이렇게 되면 수리비용을 감안하여야 하는데 수리해야 하는 대상에 따라 수리비용은 천차 만별이겠지요. 그리고 그 부동산의 연식에 따라서 수리해야 하는 주기도 마찬가지로 천차만별입니다.

신축 건물은 날림공사만 아니라면 그것에 대한 공사는 거의 할 것이 없겠지만 연식이 10~20년 혹은 그 이상이 된 것이라면 아주 자주...아니면 거의 매일 수리해야하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

 

이런 경우에 또 파생시킬 수 있는 부분이 부동산의 종류에 따라서 또 다르다는 것입니다.

예전 지인 한분께서 아파트를 낙찰 받으셨는데, 물어보셨습니다.

 

베란다 쪽 천정에 크랙이 있어서 누수가 된다고 하였습니다. 여기서 생각해 볼점은 아파트라는 관리 잘 되는 부동산이라는 점입니다.

그렇다면 그것은 소유주의 쌩돈을 깨지말고 관리사무소에 연락하여 선수충당금으로 수리를 요청하라는 것이었고, 그분은 그렇게 하여 그 일도 잘 마무리 하였습니다. 이렇게 된다면 리스크가 발생했음에도 불구하고 자신의 돈이 들어간 것은 없었으므로 수익에 영향이 없겠지요.

 

이와는 반대로 빌라나 기타 다세대의 경우에는 소유주 쪽에서 거의 해줘야 하는 부분이 많습니다.

 

위에는 4가지 단적인 예만 들어보았습니다. 위 단적인 4가지가 가장 큰 부분이지만 우리가 시간을 허비하는 모든 과정속에는 돈이 나간다는 사실을 잊지 말아야 할 것입니다.

 

예전에 한가지 말했던 것은 우리는 단순히 경매 절차만 알아서는 여기서 많은 수익을 거둘 수 없다고 하였습니다. 금융지식, 대인관계, 인간심리, 건축 등등 많은 지식을 공부하여야 더 많은 수익을 남길 수 있습니다.

 

'장고 끝에 악수' 라는 말이 있습니다. 이는 너무 많이 생각한 나머지 오히려 더 안좋은 결과를 초래한다는 말인데....이것은 결단력이 부족하기 때문에 생겨나는 결론입니다.

우리는 미리 수익을 정해 놓고 달려 드는 경매쟁이 들이므로 사전에는 많은 생각을 하며 치밀한 검증을 거쳐야 하겠지만 한번 결정한 뒤에는 확신을 가지고 결단력 있게 달려 들어야 겠습니다.

 

정리 하겠습니다.

 

위에서 말한바와 같이

"어? 만약 이렇게 안되면 어쩌지?" 라는 의문을 가지고 여러가지 대안을 만들어 놓는다면 우리는 수익률 계산에서도 비교적 정확한 값에 접근할 수 있을 것이고,

내가 가진 기본 자산 안에서 적극적인 투자를 실행할 수 있게될 것입니다.

 

이제 경매를 시작하는 분들...

항상 의문을 가지고 자기 눈으로 확인하십시오.

그렇기 위해서 더 발품(현장조사, 대안조사 등)을 팔고...더 손품(인터넷 조사)을 팔아서 남들보다 더 많이 생각한 후에 확신을 가지고 덤비십시오. 그리고 경매의 수익률 계산은 항상 보수적으로 하고, 보수적으로 했음에도 불구하고 본인이 원하는 수익률이 나오는 경우에 입찰하시기 바랍니다. 만약 그 보수적으로 생각했던 부분들이 쉽게 끝난다면 그건 다 수익률 상승과 연결될 것입니다.

 

이것으로 경매 공매 시 수익률 계산에 대한 것을 정리해 보았습니다.

오늘도 즐거운 하루 되십시오. 파이팅하시고 유익한 정보가 되셨다면 구독 및 좋아요 부탁드립니다. ^^