[경매입찰 비용산정]경매에 입찰 시 소요 비용?

이번 포스팅은 경매 시 과연 얼마의 자본금을 가지고 입찰을 해야 할지에 대해서 정리해 보도록 하겠습니다.

주변에서 1억짜리 부동산을 입찰 할 때 '아~ 경락잔금 대출 80%, 많게는 90%까지 대출되니 단돈 2,000만원만 있으면 집 살 수 있어요' 라고 꼬득이는 경매 컨설팅들이 굉장히 많습니다.

그런데 그 말을 함부로 믿었다가는 나중에 자금줄이 막혀서 곤란함을 겪거나 혹은 잔금을 미납하여 입찰 보증금을 날리는 사례가 발생 할 수 있으므로 물건을 입찰할 때 어느 정도의 가용자금이 있어야 안정적으로 투자를 할 수 있는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

뭐 위의 그림처럼 돈이 넘쳐나고 하늘에서 계속 돈이 떨어지는 사람이라면 이딴거 생각하실 필요 없으니 그냥 패스하세요. ^^

1. 입찰보증금 계산

- 입찰 보증금이야 뭐 경매의 경우에는 최저입찰가의 10% 입니다. 물론 경매의 경우가 그렇고 공매의 경우에는 입찰가의 10%이므로 주의를 기울여야 하겠습니다. 즉 경매 물건에 있어서는 입찰자 모두가 거의 대부분 입찰 보증금 액수가 같습니다. 거의 대부분이라고 표현한 것은 가끔씩 최저 입찰가의 10%만 보증금으로 내면 되는데, 그 이상을 내는 분도 계시거든요. 반대로 공매의 경우에는 각각의 입찰자마다 금액이 다르므로 그것에 대한 10%이기 때문에 다 액수가 다릅니다. 만약 공매에서 입찰 보증금이 모자라거나 입금되지 않는다면 무효처리가 됩니다.

 

2. 경락잔금 계산

- 경락 잔금의 경우에는 적게는 60%, 많게는 90%까지 대출을 해 줍니다. 즉 그만큼 내가 가지고 있어야 할 가용 자금을 줄여준다는 얘기입니다. 경락잔금의 경우에는 감정가와 낙찰가 중 적은 금액의 70~80% 대출을 해주는데, 예를 들면 감정가가 2억인데 1.8억에 낙찰이 되면 낙찰가격에, 감정가가 2억인데 2억 1천만원이면 2억에 대한 퍼센티지를 적용하여 대출해준 다는 얘기입니다. 이 부분을 오해하시면 나중에 모든 금액에 대한 퍼센티지로 착각하여 대출에 애로사항이 생길 수 있습니다.

 

3. 기타비용 계산

- 기타비용에는 위에 1, 2번에서 말한 비용을 제외한 나머지 비용이 들어가는데, 경매 입찰 시 나의 가용자금을 계산할 때 가장 중요한 요소이기도 합니다.

- 그 내용에는 법무비용, 입찰보증금과 대출비용을 제외한 나머지 잔금, 명도 시 이사비용, 수리할 때에 인테리어 비용, 관리비 미납 비용, (권리관계 복잡한 경우) 소송 비용까지 여러가지를 생각해야 합니다.

- 그러므로 기타 비용의 경우에는 여유있게 산정하셔야 나중에 자금난을 겪지 않을 수 있습니다.

 

4. 결론 : 경매 입찰 시 적정비용은?(보수적 산정)

- 자금과 관련된 것은 모두 보수적으로 산정을 해야 합니다. 보수적이라는 표현은 최악의 경우까지 대비하여 산정하라는 얘기로 이해하시면 편합니다.

- 보통 제가 입찰을 하는 경우에는 해당 대출 비중을 60~70%라 생각하고 비용을 뽑아 봅니다. 예를 들어 해당 물건의 대출은 80% 이상이 되긴 하지만 70%라고 생각하여 비용을 뽑는 다는 얘기입니다. 즉 입찰하려는 값이 2억이라면 그 대출비용은 1.4억이라 생각하여 나머지 6,000만원을 준비하면 편하다는 얘기입니다.

- 아니 낙찰가가 2억이 된다면 그 이상의 자금이 필요할텐데 왜 그렇게 계산하냐고 한다면, 대출비중을 70%로 계산을 한 것이지 실제 대출액은 80%가 넘게 나오므로 나머지 10%의 금액에서 법무비용, 이사비용, 관리비 등을 정산할 여력이 되기 때문에 그렇습니다.

- 그러므로 경매, 공매 초보자인 경우에는 낙찰가의 대출비중보다 약 10~20% 가량 적게 더 계산하여 비용을 계산하면 절대 안정적으로 경매물건 비용처리를 할 수 있습니다. 무슨 말인고 하니 감정가 2억, 낙찰가 2억, 최저입찰보증금 1,600만원(1번 유찰 시 20% 저감이므로 1. 6억에 대한 10%)짜리 물건에 대출을 최대로 댕겨 80% 대출이 가능하다면 이것에 대한 60% 범위 즉 1. 2억만 대출하고 나머지는 자기자본으로 해결할 심산으로 임한다면 8,000만원의 여유자금을 가지고 있을 수 있을 것입니다. 그럼 실제 받는 대출은 80%이므로 1.6억이 나올 것이고 자기 자본 중 8,000만원에서 1,600만원 입찰보증금, 나머지 6,400만원으로 법무비용과 이사비용, 관리비, 그리고 대출을 뺀 나머지 잔금까지 가능하게 될 것이며 혹시 모를 돌발사태에 대비할 자본도 갖추게 될 것입니다.

- 결국 거꾸로 얘기하면 낙찰 받을 금액에 30~40% 가량의 돈을 준비하면 된다는 얘기입니다. ^^

 

이상으로 경매 입찰 시 비용 산정에 대한 내용을 살펴보았습니다.

투자에 있어서 자기의 자본을 구성하는 것은 투자의 기초이기도 합니다.

또한 이러한 구성을 제대로 해야지만 후에 벌어질 리스크에 대비할 수도 있습니다.

 

경매 입찰 시 위에 나열한 방법대로 자기 자본을 구성해 보시고, 실패하지 않는 투자하시길 바랍니다. 이상으로 포스팅을 마칩니다.

 

좋은 내용이라 생각하신다면 아낌없이 공감버튼 꾹 감사합니다. 즐거운 하루 되세요. ^^