[인도명령제도] 명도를 손쉽게, 부동산인도명령 제도

이번 포스팅은 경매에 있어서 가장 중요한 명도 과정 중 부동산 인도명령 제도에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

부동산 인도명령 제도에 대해서 차근 차근 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 인도명령 제도란?

- 경매에서 물건 낙찰 후 잔금을 납부하여 부동산에 대한 소유권을 취득하였으나 퇴거를 거부하는 기존 점유자를 신속하게 이사보내기 위한 제도로 대항력이 없는 점유자에 대해 해당 부동산으로부터 강제 퇴거 시킬 수 있는 법원의 명령을 말합니다.

 

2. 인도명령 신청 시 필요 서류

1) 부동산 인도명령 신청서

2) (대리인 신청 시) 위임장, 인감증명서

3) 점유자의 호적등본, 법인등기부등본

4) (알수 없는 점유자) 주민등록등본 또는 집행관 작성의 집행불능조서

 

3. 인도명령의 신청자와 상대방

1) 인도명령 신청인

- 매수인 또는 매수인으로부터 상속 또는 승계받은 자

- 매수인이 법인인 경우에 법인합병에 따른 승계법인

 

2) 인도명령의 상대방(대항력 없는 임차인 및 점유자)

- 채무자, 소유자

- 매수인에 대항할 수 없는 점유자

- 채무자, 소유자, 대항력 없는 점유자의 동거가족과 피고용인

- 채무자, 소유자, 대항력 없는 점유자의 근친자로 점유할 권원 없는 자

- 채무자, 소유자, 대항력 없는 점유자의 특수관계인으로 점유할 권원이 없는 자

- 채무자, 소유자, 대항력 없는 점유자와 공모하여 인도명령 집행을 방해하는 자

 

4. 인도명령 신청 시기

- 잔금납부 후 6개월 이내에 신청하여야 합니다. 즉 잔금납부 후 6개월이 경과해 버리면 인도명령을 신청할 권리를 상실하게 되므로 인도명령을 신청할 수 없으며, 이때부터는 명도소송을 통해서 해결해야 합니다.

- 또한 주의해야 할 점은 신뢰성이 적은 점유자와 재계약을 할 때인데, 재계약을 해서 임대차 계약이 성립되어 버리면 그때에는 적법한 권한을 가진 점유자가 되므로 인도명령 대상이 되지 않습니다. 그렇기 때문에 신뢰성이 낮은 점유자와 재계약하는 것은 피해야겠으며, 잔금납부와 동시에 인도명령 신청을 하는 것이 좋습니다.

- 종종 현재의 점유자와 좋은게 좋은 것이라고 하여 재계약 얘기가 계속 되며 시간을 질질 끄는 경우가 있는데, 이럴때 강단있게 대처하지 못하게 되면 6개월이 경과되어 인도명령 신청시기를 놓치게 되므로 주의하셔야 하겠습니다.

 

5. 인도명령 절차

- 위의 내용 중 좌측의 5단계는 인도명령 결정 시까지의 절차이며, 우측의 5단계는 인도명령 결정 후 강제집행을 위한 5단계입니다.

- 인도명령 절차 중 인도명령 심리 및 심문에서 심리 상 다툴꺼리가 없는 경우에는 점유자 심문없이 곧바로 인도명령 결정이 떨어지기도 합니다. 보통 다툴꺼리가 있다는 것은 대항력 유무에 문제가 있다던가 정당한 점유권원의 여부를 결정하는 점 등을 말합니다.

 

6. 인도명령 결정 소요시간

 

- 채무자 및 소유자의 경우에는 보통 신청일로 3일 이내에 결정이 됩니다.

- 임차인의 경우에는 대항력이 없는 경우 심문 후 결정하고 결정문은 배당기일 이후에 보내며, 대항력이 있는 경우에는 배당 종결 후 3일 이내에 결정이 되며 배당신청을 하지 않는 경우에는 인도명령이 기각됩니다. 즉 보증금을 돌려받을 때까지 대항력이 유지된다는 얘기입니다.

- 유치권자와 기타 불분명한 점유자의 경우에는 심문 후 결정하게 되는데, 보통 허위 유치권자나 허위의 점유자의 경우에는 심문기일에 출석하지 않아 일반적으로 인도명령 결정이 떨어지게 됩니다.

 

7. 인도명령의 집행(강제집행)

- 법원은 인도명령을 받고도 건물을 인도하지 않거나 인도에 대한 합의가 결렬된 경우에는 법원 집행관을 통하여 강제집행을 하게 됩니다. 인도명령 결정문과 강제집행 신청서를 집행과사무실에 제출하면 제출 후 약 2~3주 이내에 집행기일이 정해지며, 집행비용 등을 예납 후 전체적인 집행이 끝난 후에 정산을 하게 됩니다.

- 만약 강제집행을 신청해 놓고 집행에 앞서 계고를 하게 되는데, 이때에 합의가 되어 이사가거나 혹은 야반도주한 경우에 강제집행을 취소하게 되면 강제집행이 필요없게 되므로 예납한 비용 중 계고 등에 들어간 실비를 제외한 나머지 금액을 되돌려 줍니다.

- 강제집행을 실시하게 되면 해당 짐들은 법원과 계약이 된 물류창고 등에 보관하게 되어 있으며, 이때 보관 비용은 보통 2개월치를 선납하게 됩니다. 차후 이 물건들을 가져가지 않은 경우에는 이 물건들에 대해 점유자가 포기한 것으로 보아 이 물건에 대한 동산경매를 실시하여 해당 금액을 보전 받을 수 있습니다.

 

이상으로 경매에 있어 부동산 인도명령 제도에 대해서 알아 보았습니다.

자꾸 부동산 인도명령제도 앞에 '경매에 있어' 라는 단어를 붙이는 이유는 부동산 인도명령 제도는 경매에만 있고, 공매에는 없는 제도이기 때문입니다. 공매를 하면서 점유자가 이사나가지 않을 경우에는 명도소송밖에 없으므로 이 제도는 경매에만 있는 제도입니다.

 

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