[명도-건물인도 받기]각 사례별 건물인도 받기

이번 포스팅에서는 부동산 명도의 방법 중에 각 사례별 건물 인도에 관한 내용을 정리해 보도록 하겠습니다. 건물을 인도 받는 방법에는 여러가지 방법이 있는데, 여기서 중요한 것은 바로 대항력이겠지요. 대항력 유무에 따라서 건물을 인도 받는 방법에도 변화가 생기기 때문입니다.

 

물론 건물의 인도를 받을 때에는 무엇보다도 상호간에 잘 협의가 되어 악수를 하든 포옹을 하든 서로 좋게 좋게 나가는 것이 가장 좋습니다. 어떤 경우에는 서로 악감정만 남다 보니 최악의 상태까지 몰고가게 되어 살인사건까지 나게 되는 결과를 빗기도 합니다.

고로 경매 또는 공매에서 건물의 인도를 받을 때에는 상호간의 협의가 잘 될 수 있도록 대화의 기술, 협상의 기술이 능해야 서로 윈윈하는 결과를 갖게 될 것입니다. 물론 나가는 사람 입장에서는 어떤 경우에도 좋을리 없겠으나 그 와중에서도 좋은 결과를 이끌어 내는 것이 이기는 것이기 때문입니다.

 

그럼 각 사례별 건물인도 받는 방법을 살펴보겠습니다.

 

1. 선순위 임차인 또는 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우

- 이 경우에는 낙찰자 입장에서는 가장 최악인 경우이며 입찰가 산정에서도 애를 먹는 부분입니다. 왜냐하면 배당신청을 하지 않았기에 낙찰자가 보증금을 인수해야 하고, 배당요구까지 안하였으므로 임대차 계의 내용 중 보증금과 임차기간까지 인수하게 되기 때문에 임차기간이 많이 남았다면 그 기간동안 기다려야 하는 수고까지 있기 때문입니다. 물론 임차 기간이 되기 전에 이사 시킬 수도 있지만 그런 경우에는 당연히 공짜로는 안되고 협의(이사비용)를 보아야 할 것입니다.

 

2. 선순위 임차인 또는 전세권자가 배당요구 하였으나 전액 배당 되지 않은 경우

- 이 경우에는 선순위 임차인과 전세권자가 가는 길이 달라집니다. 선순위 임차인의 경우에는 전액 배당 못 받는 경우에 다 받을 때까지 대항력이 유지되지만 임차권이 없는 전세권자의 경우에는 전세권자 위치에서 배당요구를 하였을 때에는 전세권이 말소기준이 되므로 그 이하 소멸이기에 전액 배당 못 받더라도 대항력을 상실하게 됩니다. 하지만 임차권과 전세권의 지위를 모두 가지고 있는 임차인의 경우에는 못 받은 금액을 배당 받을 때까지 대항력이 있는 경우가 있으므로 주의하셔야 합니다.

 

3. 대항력 있는 임차인이 배당요구 하여 전액 배당된 경우

- 대항력이 있는 임차인이지만 보증금이 전액 배당된다면 그때부터 임차권은 소멸하게 되므로 배당기일 익일부터는 대항력이 소멸되어 인도명령의 대상이 됩니다. 고로 배당기일 이후부터는 건물의 인도를 요구할 수 있습니다.

 

4. 대항력이 없는 임차인, 소유자, 채무자 등의 경우

- 이 사람들이 제일 처리가 간단한 사람들이다. 바꿔 말하면 제일 불쌍한 사람들로 이들은 잔금납부와 동시에 임차권과 소유권은 소멸하게 되므로 이때부터 건물의 인도를 요구할 수 있게 됩니다. 그러므로 이들은 인도명령의 경우에도 빨리 결정되기도 합니다.

- 허나 대항력이 없는 임차인이라 할지라도 배당받을 금액이 있는 경우에는 실무에서는 배당기일 이후에 인도명령 결정을 해주므로 그때까지는 거주할 수 있다 할 것입니다.

이상으로 경매, 공매 시 각 사례별 건물 인도받는 방법을 알아보았습니다.

경매의 꽃은 명도인만큼 낙찰만 잘 받아서는 좋은 경매꾼이 될수 없고, 최종 마무리(건물인도)까지 부드럽게 잘 하여야 진정한 경매꾼이 될수 있을 것입니다.

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