[법정지상권]알면 돈이되고 모르면 빚이되는 법정지상권

이번 포스팅은 경매에서 고급 과정에 속하는 법정지상권에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 보통 법정지상권이라는 것은 토지의 소유자와 건물의 소유자가 다를 때 생겨나는 권리를 말하는데, 이 권리에는 여러가지 조건이 있습니다.

그 조건들도 하나 하나 따져 보면서 법정지상권에 대한 효력이 어떤때에 발생하고 또 반대로 어떤 경우에는 효력이 효멸하는지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 법정지상권이란?

 

2. 법정지상권 성립요건

1) 경매로 인한 토지와 건물소유주의 변경

- 경매에 대해서는 임의경매에 의한 건물 소유주를 주로 다수설로 보고 강제경매의 경우에는 관습상의 법정지상권이 성립하는 것으로 봅니다.

 

2) 토지에 저당권 설정 당시 토지상 건물이 존재할 것

- 건물에 대해서는 등기를 마친 건물, 미등기 건물, 허가 무허가를 불문하고 일단 건물의 외관을 갖추고 있으면 됩니다.

 

3) 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유주가 동일할 것

- 소유주의 동일성 여부는 저당권 설정 이전 당시에만 동일인이면 충분하며 저당권 설정 이후에는 동일할 필요는 없습니다.

 

4) 토지와 건물 중 적어도 둘 중 하나에는 저당권이 설정될 것

 

5) (관습법상 법정지상권) 토지와 건물이 처분 당시(소유권 변경)에는 동일인에게 속할 것

 

6) (관습법상 법정지상권) 매매, 증여, 강제경매 등 기타의 적법한 원인에 의하여 토지와 건물의 소유주가 분리될 것

 

7) (관습법상 법정지상권) 매매 시 건물의 철거에 대한 약정이 없을 것

- 관습법상 법정지상권의 요건은 저당권의 설정과는 상관없이 건물과 토지의 소유자가 동일인에서 적법한 절차를 통해 소유주가 분리되는 경우에 발생하게 됩니다.

 

3. 법정지상권의 효력과 존속기간

1) 효력

- 법정지상권이 성립하면 물권적 효력 발생

- 등기 없이도 토지 소유주에 대한 지상권 주장 가능

- 새로 토지 소유권을 취득한 제 3자에게 지상권 주장 가능(등기 없이 가능)

- 토지 소유주 및 소유권을 취득한 제 3자에게 지상권 설정 등기 청구권 취득

 

2) 존속 기간

- 석조, 석회조, 연와조, 이와 유사한 견고한 건물 및 수목의 소유를 목적으로 하는 때 : 30년

- 위의 건물 외에 그 소유를 목적으로 하는 때 : 15년

 

4. 법정지상권의 소멸

1) 존속기간의 경과로 인한 소멸

- 민법에서 정한 기간(특성에 따라 30년, 15년 등)을 경과한 경우 소멸

 

2) 지료 체납에 의한 소멸

- 법정지상권이 성립된다고 하더라도 건물을 철거 당하지 않을 권리는 있으나 토지에 대한 토지 사용료 즉 지료를 토지 소유주에게 지불해야 하는데, 이 지료가 체납된 경우에도 법정지상권이 소멸될 수 있는데, 그 기간은 2년이며 이 때의 2년은 연속하여 2년이 아니라 총 지료를 체납한 기간이 2년이면 소멸

 

5. 토지 낙찰 시 법정지상권 유무와 관련 대응방법

1) 법정지상권이 성립하는 건물 존재

- 지료를 청구하여 지료로 수익을 만들면 되고, 이때 지료의 청구액은 낙찰가를 기준으로 하는 것이 아니라 감정가를 기준으로 하기 때문에 법정지상권이 성립되는 건물이 있는 토지를 낙찰 받을 경우에는 많이 유찰되면 될 수록 취득 단가는 낮아지지만 감정가가 높아 수익을 높일 수 있습니다.

- 만약 지료를 받다가 체납을 하는 경우에는 2년간의 체납이 있는 경우 법정지상권이 소멸되므로 이후에 재판에서 철거가 가능하게 되면 다시 토지 소유주에게 힘이 넘어가게 되기도 합니다.

 

2) 법정지상권이 성립하지 않는 건물 존재

- 요즘 이러한 토지를 낙찰 받는 사례가 증가하고 있는데, 이렇게 낙찰을 받고 나서 건물소유주에게 토지를 비싼 가격에 되판다던가 아니면 철거할 수 있는 권리를 내세워 건물을 싸게 매입하거나 혹은 실제 철거를 하여 새롭게 건물을 올리는 방식을 사용합니다.

- 이러한 요인 때문에 최근에 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 있는 토지의 경우에는 고가에 낙찰되어 그것보다 훨씬 높은 가격에 되팔거나 다운 계약으로 되파는 경우가 횡행하고 있습니다.

 

이상으로 법정지상권에 관한 간단히 감별하는 방법 및 그 효력과 존속기간 등을 알아보았습니다. 법정지상권에 관해서는 다양한 판례가 존재하므로 더욱 꼼꼼한 학습이 필요하겠습니다.

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