[경매 공매] 단독, 다가구, 공동주택 등의 차이

이번 시간에는 사람들이 흔히 착각할 수 있는 단독, 다가구, 공동주택 등의 차이에 대해서 알아보겠습니다. 특히 사람들은 다가구주택과 다세대 주택을 특히 착각하며 이에 대한 경매 등에서의 권리분석도 차이가 있으므로 유념해서 볼 필요가 있습니다.

1. 단독주택(다가구 주택 포함 설명)

- 건축법상 단독주택에는 다중주택, 다가구주책, 공관 등으로 나뉘며 각가의 차이는 다음과 같습니다.

가. 다중주택 : 연면적 330㎡ 이하, 층수는 3층 이하, 실별로 욕실은 설치할 수 있지만 취사시설이 없고 독립 주거형태를 갖투지 않은 주택으로 기숙사 형태의 원룸 등이 이에 해당됩니다.

나. 다가구 주택 : 연면적 660㎡ 이하, 층수는 3층 이하, 총 2세대 이상 ~ 19세대 이하가 거주할 수 있고 다중주택과 달리 각 가구마다 방, 부엌, 화장실 등이 갖춰져 있어서 각각 독립된 생활을 할 수 있으나 이에 대한 등기를 분리하거나 나눠서 매매할 수는 없습니다.

다. 공관 : 정부의 고위 관리 등이 공적으로 사용하는 주택을 말하며, 거주하는 공무원이 해당 세대를 매매할 수 없으며 국가의 소유인 주택을 말합니다.

※ 다만, 다가구주택의 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 1/2 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하므로 필로티 구조로 지어진 다가구 주택은 1층이 층수에서 제외되므로 4층까지 지을 수 있게 됩니다.

 

2. 공동주택

가. 아파트 : 주택건설촉진법 제2조에 규정되어 있고 5층 이상의 주택을 말하며, 세대당 297㎡이하여야 하며 20세대 이상이 거주하고, 세대별 분양 즉 등기가 가능한 주택입니다. 보통 아파트에는 일반형 아파트와 주상복합 아파트로 나뉩니다. 일반형에 비해서 주상복합 아파트의 경우에는 대지면적이 일반형 아파트에 비해서 훨씬 적으며, 건물 내에 상업시설을 겸비한 아파트를 말합니다.

나. 다세대주택 vs 연립주택 : 보통 연립주택과 다세대 주택을 구별하기 어려워 하는데 차이는 1개 동의 연면적 합계가 660㎡ 이하면 다세대 주택, 1개동 연면적 합계가 660㎡ 이상이면 연립주택으로 나뉘므로 연립주택이 다세대주택에 비해서 규모가 크다고 보시면 될 것입니다. 또한 거주 세대는 2~19세대가 거주하며 분양과 등기가 가능한 주택입니다.

다. 기숙사 : 학교, 회사, 공장 등의 학생 또는 사원 등을 위하여 사용되는 것으로 독립된 주거형태는 갖추지 않았으나 공동 취사 등을 할 수 있는 구조입니다.

라. 도시형 생활주택 : 각각의 주택을 분양 또는 소유권 등기를 할 수 있는 주택으로 최근 들어 늘어난 주거형태입니다. 85㎡이하의 국민평형으로 건축되며 타 공동주택에 비해서 제한이 많이 완화되어 있습니다. 300세대 미만으로 3종 일반주거지역 또는 준 주거지역에 건축할 수 있으며 전용율은 0.5대 미만으로 주차장을 확보해야 하는 다른 공동주택에 비해 많이 완화되어 있습니다.

 

3. 경매(공매) 시 다가구주택과 공동주택의 차이

- 일반적으로 주택을 경매 또는 공매에서 입찰할 때에는 권리분석이 중요한데 그 중에서 임차인이 있는 경우에 대항력을 따져 볼때에 다가구주택과 다세대를 비롯한 공동주택의 차이가 발생합니다.

- 공동주택의 경우에는 각각 소유권 등기가 가능하고 각각의 세대에 대해서 경매절차를 진행하는데 이때 대항력의 경우에도 해당 공동주택의 주소, 동, 호수 까지 전입신고 시 명확하게 신고해야 한다는 특징이 있습니다. 즉 공동주택의 경우에 임차인은 주소지, 동, 호수가 틀리게 전입신고가 된다면(주민센터에서 확인을 하므로 거의 잘못되는 경우는 없음) 대항력을 인정받을 수 없게 되고, 만약 후일 그 사실을 알게 되어 전입신고 정정절차를 통해서 수정한다면 수정된 다음날 0시를 기준으로 대항력이 발생합니다.

- 반면 다가구 주택의 경우에는 하나의 번지수 안에 여러개 층에 여러 가구가 살고 있음에도 불구하고 분리하여 소유권 등기할 수 없고 하나의 통가구라는 관점에서 해당 층, 호수 등이 없이 단지 지번만 신고가 되어 전입신고되었더라도 대항력이 인정되기 때문에 이런 경우에 실수하지 말아야 합니다.

이상으로 단독, 다가구, 공동주택의 정의, 차이점과 경매 공매 시 다가구 주택과 공동주택의 전입신고 시 실수 할 수 있는 부분을 정리하여 보았습니다.

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