[경매 공매] 부동산 사기 당하지 않는 등기부등본 보는 방법

오늘은 부동산 거래, 경매 공매 시 권리 분석 등에서 가장 중요한 등기부 등본 보는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

쉽게 말해서 등기부등본은 해당 부동산의 히스토리가 다 들어 있다고 보아도 과언이 아닐정도로 등기부 등본만 잘 살펴봐도 어느 정도 경지에 오르면 해당 부동산의 소유주가 어떤 사람인지도 대충 감이 오게 됩니다.

그렇다면 지금부터 등기부 등본 보는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 등기부등본의 종류

- 토지등기부등본 : 토지만 있는 경우(대지, 전, 답, 임야 등) 토지에 대한 등기를 나타내는 것입니다.

- 건물등기부등본 : 토지 위에 건물이 있게 되면 그에 해당된 등기를 한 경우에 건물 등기부가 생기게 됩니다. 통상 건물이 있음에도 불구하고 등기하지 않은 경우에는 무허가 건물이라고 하지요.

- 집합건물 등기부등본 : 일반적으로 단독주택같이 자신의 땅 위에(토지를 넘긴 경우 제3자가 토지의 주인이 되는 경우도 있음) 건물을 짓게 되면 토지등기부와 건물 등기부 둘다 존재하게 되는데, 우리가 흔히 아는 집합건물(아파트, 다세대, 연립주택, 오피스텔 등)에는 하나의 땅에 큰 건물을 올려서 해당 건물마다 일정 지분의 토지를 소유하게 되어 있으므로 이걸 하나로 묶어서 집합건물 등기를 내게 됩니다. 즉 원래는 토지등기와 건물등기가 따로 존재하게 되지만 집합건물로서 보존등기(건물 신축)하게 된 뒤 각 건물에 대한 대지권의 지분정리가 모두 이루어지면 토지등기부의 갑구 소유관에 관한 사항란에 "소유권 대지권"으로 대지 지분별 공유등기가 되고, 이것이 완료되면 토지등기부 용지는 역할을 다하는 것이고, 그때부터는 토지등기부에는 소유권이전 등기를 할 수없게 됩니다.

 

2. 등기부 등본 보는 방법

- 표제부, 갑구, 을구로 나뉨

- 표제부 : 등기부등본의 이름표라고 할수 있습니다. 이 중 토지등기부의 표제부에는 소재지, 지번, 지목, 분할, 합병 사항 등이 기재되어 있고, 건물등기부의 표제부에는 건물소재지, 지번, 구조, 층수, 용도, 면적 등이 기재되어 있습니다.

 

- 갑구 : 갑구는 소유권에 관한 내용을 표시하는 부분으로 소유권 및 소유권을 제한하는 사항등이 기재됩니다. 즉 소유권 보존에 관한 사항, 소유권 이전(소유권 변동 내역), 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 등의 내용이 기재되고, 이들 권리 등이 변경되거나 말소된 경우에는 붉은 선으로 처리되어 나타나게 됩니다. 부동산 계약을 할 때에는 이 갑구에 대한 사항 중에 특히 압류나 가처분 등이 없는지 잘 살펴야 하며, 만약 있다면 그에 대한 말소여부를 확인한 뒤에 계약을 체결해야 할 것입니다.

 가. 소유권 관련 : 소유권 보전 등기는 최초 건물 건축 후 등기하는 내용을, 소유권 이전 등기는 소유자가 변경될때 마다 하는 등기를 표시합니다.

 나. 가압류 : 말 그대로 임시적으로 압류를 행하는 것으로 채무자(소유주 또는 소유자가 담보하는 경우 제3자-흔히 말하는 보증섰을때)가 금전채무를 부담하고 있는 상태에서 재산을 처분하는 것을 임시적으로 금지시키기 위해 채권자의 신청에 의해 법원이 내린 결정으로 등기하는 것으로 채권자가 본안소송을 이행하기 전까지 권리자에 대해서 처분금지의 효력을 갖게 됩니다.

 다. 압류 : 확정된 채권을 보전하기 위한 처분으로 대표적인 것이 조세채권, 임금채권 등이 있습니다.

 라. 가처분 : 경매 공매 시 가장 위험한 것으로 선순위 가처분이 있는데, 쉽게 말해서 잘못 취득했다가는 소유권을 상실할 수도 있는 권리이기도 합니다. 압류 가압류가 채권 보전을 위한 것이라면 가처분은 권리를 임시적으로 보전하기 위한 처분이기도 합니다.

 마. 가등기 : 보전 가등기와 담보가등기가 있는데, 보전가등기는 매매계약을 체결한 후 잔금 지급 시에 본등기를 할 때에 본등기의 순위를 가등기 시점으로 당겨주는 역할을 하는 것이고, 담보가등기는 등기와 채권을 담보하기 위해서 하는 가등기인데 통상 선순위 가등기일지라도 만약 그 가등기가 담보가등기의 성격이 있고, 채권자가 배당신청을 하였더라도 이는 배당만 다 받게 된다면 위험하지 않은 가등기로 구별되기도 합니다.

 바. 경매기입등기 : 이 부동산이 곧 경매에 부쳐집니다~ 라고 명시해주는 것으로서 경매기입등기에는 강제경매등기와 임의경매 등기가 있는데, 강제경매등기는 집행권원(부당이득 반환소송 등)을 가진 채권자가 채무자 재산에 대하여 강제경매 신청한 것이고, 임의경매등기는 근저당권, 전세권(건물 전체여야만 함), 담보가등기권 등을 가지고 있는 채권자가 그 담보 부동산 자체에 대하여 경매를 신청한 것을 말합니다.

 

- 을구 : 소유권 이외의 권리인 저당권(근저당 포함), 전세권, 임차권등기, 지역권, 지상권, 권리 질권 등의 설정과 이들 권리들의 이전, 변경, 정정, 말소에 관한 것이 등기 됩니다.

 가. 근저당권 : 통상 쉽게 말해서 은행에서 부동산 담보 대출을 실행했을 경우에 장래에 발생할 채무를 담보하기 위해서 설정하는 것을 근저당권이라고 합니다. 근저당권에 의한 채권은 근저당권 설정등기 후에 권리를 취득한 채권자보다 원칙적으로 우선변제를 받게 됩니다.

 나. 전세권 : 건물이나 토지를 일정기간 동안 점유하여(임차인에 의한) 사용, 수익하기 위한 권리를 의미하며, 전세권의 경우에는 존속기간이 10년을 넘지 못합니다. 전세기간 만료 시 임대인이 전세금을 반환하지 않는 다면 전세권자는 전세권의 목적물을 경매하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선변제를 받습니다. 이렇게 전세권에 기한 경매신청은 임의 경매에 해당합니다.

 다. 지상권 : 타인의 토지(토지소유주)에 대한 사용, 수익할 수 있는 용익물권입니다.

 

3. 계약 시 등기부 등본 확인 방법

- 최소 2번 이상 : 등기부 등본은 최소 2회 이상 살펴야 합니다. 최초 계약하기 전 1회, 잔금납부할 때 1회..그리고 좀더 강화하면 계약할때 특약사항에 기재하여 등기부등본에 변동이 없도록 하는 것을 특약을 걸고, 마지막 잔금 납부한 뒤에 1회 한 뒤에..그로부터 약 3~4일 뒤에 다시 한번 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 통상 등기를 치면 등기부에 등기되는 것이 약 3~4일 걸리므로 그렇게 된 이후에 권리사항을 파악하는 것이 중요합니다.

- 근저당 잡힌 주택에 임차를하는 경우 : 근저당이 있으면 임차인이 전입 + 확정일자를 받더라도 후순위가 되므로 반드시 고가의 전세금액으로 계약 할 때에는 그 근저당을 없애는 감액등기 혹은 근저당 말소까지 하여야 안전하게 임차하실 수 있으므로 반드시 계약 할때에 그 부분을 명시해 주시고, 감액등기 또는 근저당 말소가 되지 않을 경우 임대인의 귀책으로 계약이 파기됨을 명시하여야 합니다.

- 대리인 계약 시 : 계약을 하다보면 종종 소유자가 직접 계약을 하는 것이 아닌 대리인을 통해서 계약하는 경우가 생기기도 합니다. 이런 경우에는 반드시 위임장, 소유자와의 관계(보통 가족관계증명서), 인감증명 등을 확인하신 뒤 계약을 체결하셔야 합니다. 사회가 흉흉해지다 보니 전세계약 사기가 많아지고 있으므로 이 점 유의하시기 바랍니다.