[주택청약 상식] 용적률, 건폐율 높고 낮음의 차이는 어떻게 될까요?

이번 시간에는 주택 청약 내지 건축에 대해서 알아볼 때 많은 분들이 궁금해 하시는 용적률과 건폐율을 알아보도록 하겠습니다.

특히 토지를 가지신 분들께서는 이러한 용적률과 건폐율 더 나아가서 해당 용도지구별 건축 가능 면적 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

그럼 용적률과 건폐율에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 건폐율

건폐율이란 대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는(building coverage) 비율입니다.
쉽게 말해서 건물의 1층 면적이 땅을 차지하는 비율이라고 할 수 있습니다.

더 이해하기 쉽게 한 장의 그림으로 알아보도록 할께요.

우선 구하는 공식입니다.

건폐율 공식

이와 같은 공식을 규정하는데, 이는 전 국토가 동일한 것이 아니라 국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 건폐율에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 및 동법 시행령 제84조).

또한 이에 근거하여 각 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 건폐율을 구체적으로 규정하고 있기 때문에 건축을 준비하시는 분들께서는 각 지역의 자치법규(조례)를 반드시 살펴보아야 합니다.

용도지역 별 건폐율 구분

이러한 건폐율을 두는 것은 쾌적한 주거환경을 위해서 각 건물간의 간격을 유지하고, 유지되는 거리에 따라 채광을 높임으로써 개인의 삶의 질을 향상시키기 위함입니다.

물론 반대의 입장에서 건축주 입장에서는 건폐율이 높아서 좁은 면적 안에 최대한의 건축을 할 수 있으면 좋겠지만 거기 들어가서 살거나 장사하는 사람의 입장에서는 어느 정도 적당한 건폐율의 유지가 건물이 복잡하지도 않고 쾌적한 환경에서 주거하던가 일 할 수 있는 환경이 될 수 있다고 생각이 됩니다.

위 표에서 보시다시피 웬만한 주거 공간에 대해서는 60%를 넘지 않는 선에서 건축을 할 수 있도록 하고 있으며, 공장지구나 상업지구로 갈수록 약 90%에 육박하는 건폐율을 유지하며 건물이 촘촘하게 들어설 수 있도록 규정하고 있습니다. 반면 여기에서는 논하지 않겠지만 건폐율이 올라갈수록 소방법이나 기타 법령에 따라 제한되는 것들이 더 많아지기도 합니다. 화재나 여타 사고 등에 대비함이겠지요.

건폐율의 높고 낮음을 한번에 알 수 있는 그림을 보여드리겠습니다.

건폐율에 따른 차이(한국주택금융공사 홈페이지에서 참고함)

 

2. 용적률

바닥면적이나 연면적은 그 자체로도 「건축법」 적용을 위한 기준으로 작용하기도 하지만, 용적률 산정의 기준이라는 중요한 의미가 있습니다.

국토계획법에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위하여 용도지역별로 용적률에 대해 최대 한도의 범위를 규정하고 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제78조및동법 시행령 제85조).
이에 근거하여 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 자치법규(「도시계획조례」)를 통해 용적률을 구체적으로 규정합니다.
조례로 용적률을 규정할 때는 관할 구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 규정한다. 따라서 건축물의 건축에 있어서 용적률의 실제적 적용 기준은 「도시계획조례」입니다.

용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율로 산정됩니다
(「건축법」 제56조).
국토계획법에서 용적률의 최대 한도를 규정하는 것은 지상 부분 토지의 적정 이용밀도를 규정하기 위함입니다. 따라서 용적률 산정시 연면적은 지하층 부분의 면적이나 사람들의 상시적인 거주성이 없는 공간의 면적은 제외합니다.

용적률 구하는 공식은 다음과 같습니다.

용적률 공식

용도지역별 용적률은 다음과 같습니다.

용도지역별 용적률

건폐율과 마찬가지로 상업지구로 갈수록 용적률은 높아지고, 자연환경 보전지역 내지 관리지역의 경우 50~80% 이하로 낮은 편에 속합니다. 이는 녹지등을 보호하고 자연 풍광 등이 가려지지 않도록 하기 위함입니다.

용적률이 높은 지역은 쉽게 설명해서 강남 대로변을 생각해 보시면 쉽습니다. 강남의 경우 마천루들이 즐비하여 도시 전체가 꽉찬 느낌의 중심상업지구를 생각하시면 될 것입니다.  

이를 토대로 보면 가끔 언론에 나오는 내용처럼 돈 많은 땅 부자들이 지자체장 또는 국회의원 등을 포섭하여 자신의 땅이 있는 지역의 용도지역을 변경하여 자신의 토지에 건축을 많이, 그리고 높게 지을 수 있도록 변경하려는 로비도 많다는 것을 볼수 있을 것입니다. 이 모든게 자신의 건축물을 최대한 효율적으로 크게 지어 수익을 극대화 하기 위한 불법행위임을 알수가 있는 것입니다. 사설이 길었네요.

오늘은 건축을 할 때 특히 유의해서 봐야할 건폐율, 용적률에 대해서 알아 보았습니다.

해당 내용이 유익하다고 생각되시면 친구추가 및 좋아요를 눌러주시고, 오늘도 즐거운 하루 되시기를 바랍니다.