[경매] 엉뚱한 주소로 전입신고를 한 경우에는 어떻게 될까요?

이번 포스팅에서는 흔히 임대차 계약을 하고서 전입신고와 확정일자를 받는데, 특히나 전입신고를 할 때 착오를 일으켜서 엉뚱한 주소로 전입신고를 한 경우에 대항력 인정여부는 어떻게 되냐의 문제입니다.

이렇게 주소를 엉뚱하게 전입신고 하였다가 바른 주소로 다시 하는 것을 특수 주소 변경이라고 합니다. 특수 주소 변경에는 여러가지 케이스가 있으니 각 사례별로 알아보겠습니다.

 

1. 공부상 호수와 현황상 호수를 오인한 경우

- 보통 지하층도 있는 다세대 빌라의 경우에는 대부부 B1층 이라고 표시하지만 간혹가다가 지하층부터 101호라고 표시하고 1층을 201호 라고 호수를 부여하는 곳이 있습니다. 물론 이곳의 등기부에는 지하층과 지상층이 명백하게 나눠져 있습니다. 1층 101호로 되어 있으며, 지하층은 B1호라고 되어 있습니다.

- 이 경우에 임차인이 2층 301호에 전입하고서 착각하고서는 전입신고를 301호로 하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.

- 보통 현황상으로는 2층 301호일수 있으나 등기부상(공부상)으로는 3층 301호에 전입하게 된 것입니다. 이것을 정정하지 않는다면 대항력은 없다고 보아야 합니다. 이러한 상황에서 경매가 진행된 후 차후에 공부상 호수를 현황상 호수와 오인하여 전입신고를 잘못한 경우에 다시 전입신고의 효력이 나타나는데 이때에는 새로 전입신고한 날짜의 다음날 '0' 시를 기준으로 대항력이 발생하므로, 최초에 전입신고시에는 선순위였다 하더라도 본인이 착오를 일으켜 잘못 신청한 것이므로 새로 전입신고 하기 전까지 말소기준 권리가 하나 추가되어 있다면 새로 전입신고한 다음날부터 대항력이 발생하므로 후순위 임차인이 될 것입니다.

 

2. 다세대 빌라의 경우 지번만 전입신고 하였다가 차후에 정정한 경우

- 다세대 빌라의 경우에는 각 호수별로 개별등기를 하기 때문에 주소지에 동 호수가 명확해야 전입신고의 효력이 있습니다.

- 그러므로 착각하여 지번만으로 전입신고하여 동, 호수가 표기되지 않은 경우에 차후 동, 호수를 넣어 새로이 전입신고 하였다면 새로 전입신고한 다음날 '0'시로 대항력 기준이 조정될 것입니다.

 

3. 다가구 주택의 경우 지번만 전입신고 하였다가 차후 정정한 경우

- 다가구 주택의 경우에는 전체를 하나의 건물로 보기 때문에 지번만 등록하였다고 하더라도 대항력이 유지가 됩니다.

- 차후에 층과 호수를 넣는다고 정정신청을 하더라도 대항력은 원래 지번만 신고되었던 때부터 인정이 됩니다.

 

4. 공부상 주소와 현황상 주소가 다른 경우

- 이 경우에는 해당 다세대 빌라가 여러동으로 되어 있을 경우에 오인하는 경우가 많은데, 무슨 말인고 하니 A동부터 D동까지 있는 다세대 빌라인데 그 중에서 C동과 D동의 공부상 지번이 다름에도 불구하고 다세대 빌라 겉에는 C동 D동(실제로는 C동자리가 D동이며, D동 자리가 C동인 경우) 표시되어 그렇게 계속 거래가 된 경우에는 어떻게 될까요?

- 바로 이런 경우인데 이 때에는 공부상 지번을 기준으로 하므로 임차인이 서로 뒤바뀐 곳에는 당연히 선순위 임차인이긴 하지만 현재 살고 있는 곳 전입신고가 등기부 주소와 다르므로 대항력이 없다고 할 것입니다. 상당히 억울하겠지요.

- 이런 경우에는 낙찰자도 난감합니다. 왜냐하면 집이 뒤바뀌어 있으므로 상호간에 살고 있는 임차인을 서로 뒤바꿔줘야 하고 그렇게 이사를 내보내야 하기 때문입니다. 그리고 각 동의 표시도 건의하여 바꿔야 할 것입니다. 고로 이런 경우에는 이사 비용도 배로 들 수 있고, 각 동에 살고 있는 사람들이 다들 주소를 변경해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

 

5. 공무원의 착오로 주소지를 잘못 기재하여 전입신고 된 경우

- 이 경우에는 주소지 경정(정정)작업을 통해서 변경만 하면 될 것이므로 대항력 기준에 대해서는 변동없이 최초 전입신고일자를 기준으로 하면 됩니다. 즉, 공무원의 실수이므로 대항력은 본래 신고한 날짜 다음날 '0'시를 기준으로 생기므로 정정신청한 날짜로 변동되지 않기 때문에 기존의 대항력 그대로 유지되는 것입니다.

- 반대로 위에 쭉 나열된 사례들이 임차인의 착오로 전입신고 된 경우에는 정정 신고한 다음날 '0' 시를 기준으로 하기 때문에 대항력의 변동이 발생합니다. 이렇게 된 경우에 선순위라 착각할만 하다면 수익 발생에 최적화된 물건이 되겠지요. ^^

 

이번 포스팅에서는 임차인이 전입신고를 제대로 하지 않으면 대항력에 변동이 생길 수 있는 특수주소 변경에 대해 알아보았습니다.

부동산 임대차 계약을 맺을 때에는 해당 등기부를 통해서 집의 위치와 동 호수를 제대로 인식하여 전입신고도 정확한 주소로 해야 나의 임차인의 권리가 변동되지 않음을 명심하시기 바랍니다. 이것으로 포스팅을 마치겠습니다. 즐거운 하루 되세요.

 

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