[세대합가]세대주 임차인이 이사간 후 대항력은?

이번 시간에는 임차인 권리분석에서 중요한 세대 합가에 대해서 알아보겠습니다.

보통 경매, 공매 권리분석을 할 때에 임차인의 존재 여부가 우선적으로 파악이 될 것이며, 그 이후에 이뤄지는 것이 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 빠르냐 늦느냐를 따져서 대항력 여부를 파악하는 것이 이루어집니다.

이때에 임차인이 없거나 혹은 타 지방으로 전출 갔다가 다시 들어온 경우 대항력 판단을 함에 있어서 그 사람의 전입일자를 보아 최근 전입된 날짜를 기준으로 판단하는게 대부분입니다.

그런데 그 집에 전입신고된 사람이 임차인 혼자만이 아니라 그에 해당된 가족들이 전부 전입신고가 되어 있다면 과연 대항력은 어떻게 될까의 문제입니다.

 

이것에 대해 알아볼 때에는 비교해서 알아보는 것이 편하므로 각각의 경우를 예로 들어보겠습니다.

 

1. 전입세대가 없는 경우

- 이 전입세대 열람은 보는 바와 같이 해당주소의 세대주가 존재하지 않는다고 표시하여 딱 3가지 경우일 것입니다.

- 첫번째는 소유주가 살기 때문에 전입신고를 안한 경우, 두번째는 이 집에 아예 아무도 안 사는 경우, 세번째는 임차인이 살고 있으나 전입신고를 안한 경우입니다.

- 이 경우는 첫번째 두번째는 대항력 여부를 논할 이유가 없으며(임대차가 없으므로), 세번째의 경우에는 아무리 빨리 이 집에 전입은 하였으나 전입신고를 하지 않았다면 대항력이 없는 임차인이 되겠습니다.

 

2. 소유주 또는 임차인이 혼자 전입한 경우

- 이 경우에는 딱 2가지겠지요? 점유자 중 세대주 혼자만 전입했거나 혹은 2명이긴 한데 성이 같은 가족(부부중에도 같은 성씨가 많으므로)이 전입했을 가능성이 제일 큽니다.

- 이 전입세대 열람의 경우에는 2005년 2월 22일로 혼자 또는 성이 같은 사람 둘이서 같은날 입주했으므로 만약 이 사람이 임차인이라고 한다면 2005년 2월 22일 다음날 '0'시를 기준으로 대항력 여부를 판단하면 되겠습니다.

 

3. 다른 날 혹은 세대주가 빠져나갔다가 재전입 한 경우(세대합가)

- 이 경우는 어떻게 보아야 할까요? 세대주가 2015년 4월 8일에 전입했고, 가족(배우자로 추정)이 2003년 5월 21일에 전입하였습니다.

- 위 사례가 임차인이고 두 사람이 혼인관계가 유지되고 있는 부부거나 혹은 직계 가족이라면 대항력의 시점은 2015년 4월 8일이 아닌 2003년 5월 21일을 기준으로 판단해야 할 것입니다. 그렇기 때문에 전입세대주를 기준으로 하여 대항력을 판단했다가는 선순위 임차인의 보증금을 인수해야하는 불상사가 벌어집니다.

- 위의 사례는 두 전입신고 일자의 차이가 나는 것으로 보아 원래 두 부부가 2003년 5월 21일 같이 전입했으나 사정이 있어서 세대주가 잠깐 다른 곳으로 전출 나갔다가 재전입한 것이라고 생각할 수 있습니다. ^^

 

4. 동거인에 의한 세대합가

- 이 경우는 조금 복잡하지요? 3단계로 구성이 되어 있네요. 2번의 최초 전입자와 2011년에 전입한 1번의 경우에는 같은 사람인거 같지요?? 그런데 재밌는게 원래 1, 2번이 같은 사람이라면 다른데 전출했다가 전입한 경우에는 2번이 남지 않고 그냥 2011년으로 통일될 것입니다. 근데 1번과 2번의 날짜가 달리 유지가 되고 있다는 것은 이 사람이 전출을 해도 원래 전입일자인 2번이 살아 있을 수 있는 근거 즉 세대합가 요인이 있다는 것입니다.

- 그것은 바로 3번의 동거인 명단입니다. 최씨가 5명이나 전입되어 있네요. 그런 것으로 보아 앞에 1, 2번은 배우자일 것이고 동거인 5명은 가족일 가능성이 제일 큽니다. 왜냐하면 세대합가가 이루어질 수 있는 것이 본래 전입한 세대주와 그와 함께한 가족이 있다면 세대주가 전출을 나갔다고 하여 전입일자가 없어지는 것이 아니고 가족 구성원의 힘으로 인해 전입일자가 살아 있을 수 있기 때문입니다. 이와 같은 경우에 임차인이고 가정하면 이들의 대항력은 2005년 5월 9일 다음날 '0'시를 기준으로 대항력이 발생하겠지요.

- 고로 임차인이 있는 경매 공매 물건에 사전 조사 시에 전입세대 열람을 할 경우에는 반드시 동거인 포함 으로 하여 열람하시길 바랍니다. 이유는 바로 이 세대합가를 잡아내기 위함입니다.

어떻습니까? 대항력 있는 임차인 여부를 가릴 때에 다른 조사 필요 없이 이 전입세대열람을 통한 조사만 알고 있다면 간편하겠지요?

 

이번 포스팅에서는 임차인의 대항력을 따짐에 있어서 그 기준이 되는 전입신고 일자에 대해 알아보았는데, 그 중에서 세대합가에 대한 중요 포인트를 짚고 넘어갔습니다.

경매 물건 조사 시 세대합가 여부를 꼼꼼히 조사하여 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 일이 없길 기원합니다. 즐거운 하루 되십시오.

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