[경매 대항력]내가 사는 집에 근저당이 설정됐어요?

이번 포스팅에서는 대항력을 취득함에 있어서 근저당이나 기타 압류 등의 등기가 설정되는 시기에 따라 달라지는 것을 알아보겠습니다.

이번 포스팅을 공부하고서는 임대차 계약을 맺을 때 특약사항 설정이라던가 혹은 등기부 등본을 계약시 그리고 잔금 시에도 철저하게 확인해야 한다는 것을 느끼실 것입니다.

 

내가 전세로 살집을 계약했는데, 어??? 이상하네 근저당이 설정되어 있네요? 그럼 이에 대한 내용을 사례로 알아보는데 근저당(저당, 압류, 가압류 등도 포함)의 설정 시기에 따라서 대항력이 어떻게 달라지느냐를 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전입신고 전 시기보다 앞선 근저당 설정

- 아파트를 계약할 때는 분명 등기부 등본이 깨끗했습니다. 그런데 잔금을 치고서 등기부를 확인해 보니 이게 웬걸 OO은행에서 근저당을 설정한 것이 눈에 들어옵니다. 이럴수가~ 소유권 이전한 날보다 날짜가 앞서서 근저당이 설정되어 버렸습니다.

- 이러한 경우에는 안타깝지만 대항력이 없어서 후순위 임차인으로 전락합니다.

- 고로 임대차 계약 시에는 이러한 상황을 막기 위해서 특약사항에 '잔금 당일까지 등기부 상 변동이 없을 것, 변동 시에는 임대인의 귀책사유로 계약을 파기함' 이라는 식의 문구를 넣어 주는 것이 좋습니다. 엄연히 계약사항 위반이니까요.

- 간혹 나쁜 임대인들 중에는 전세비중이 높은 시기에 전세로 집을 내 주면서 계약을 하고 난 뒤 소유권 이전 전까지 대출을 풀로 받아서 집값보다 높은 수익(? 대출금 + 집 전세 보증금)을 거둔 뒤 홀연히 사라져 버리거나 혹은 자신의 재산을 전부 배우자의 명의로 하여 집을 경매로 날려 버리는 사람들이 있습니다.

- 이런걸 막기 위해서라도 위에 설명한 특약사항을 넣고, 반드시 계약일에 한번 등기부 등본을 확인하고 잔금시에도 등기부를 한번 더 확인해야 하겠습니다. 등기부 등본은 어디서든 확인이 가능하므로 잔금시가 아니더라도 사전에 '인터넷 등기소'에 가셔서 띠어 보시면 됩니다.

 

2. 전입신고한 날 근저당이 설정된 경우

- 잔금을 치르고 등기부도 이상이 없어서 해당 아파트에 가서 집을 확인한 뒤 주민센터 업무 끝나기 직전에 오후 5시 55분에 가서 전입신고를 하였습니다. 룰루 랄라~~~ 이제 이 집에서 전세 기간동안 살면 되는 구나~~하고 생각하고서는 며칠 뒤에 등기부 등본을 확인해 보았습니다.

- 헐~~~이게 뭡니까? 전입신고한 날 같은 날에 OO은행 근저당이 설정되어 있는거 아니겠습니까? 이거 뭔일이데.

- 이런 경우에도 안타깝지만 대항력이 없는 후순위로 전락하는 군요.

- 이유는 대항력이 발생하는 시점은 전입신고 한 다음날 '0' 시를 기준으로 하기 때문에 같은 날 근저당이 설정되어 있다면 당연히 후순위가 되어 버릴 것입니다.

- 진짜 완전 헐이겠지요? 이런 경우에도 특약사항에 계약일에 등기부상 변동 사항이 발생한 것을 이유로 들어 임대인에 귀책사유로 계약을 파기해야 함을 주장해야 합니다. ㅠ.ㅠ

- 아니면 임대인과 부동산 중개사에게 말을 하여 잔금 전일에 전입신고가 가능한지 물어보고 가능하다고 하다면 전에 전입신고를 해 두어도 좋습니다. 물론 이 경우에는 이전에 살고 있던 곳에서 전입을 빼더라도 전세 보증금에 무리가 없는 경우에만 해당됩니다.

 

3. 전입신고 다음날 근저당이 설정된 경우

- 전입신고하고 잘 살고 있는데, 등기부를 봤더니 전입신고한 다음날 근저당이 설정되어 있습니다. 이 경우에는 어쩔까요?

- 이 경우에는 근저당 할애비가 오더라도 선순위 임차인의 지위를 갖습니다. 이유는 법원 등기소가 새벽 0시에 근저당 설정을 해주지 않는 이상 전입신고 된 대항력보다 앞설 순 없기 때문입니다. 공무원 근무 시간에 맞춰 아무리 빨라도 다음날 아침 09시 이후에 근저당이 설정될 것이므로 대항력을 잃지 않습니다.

- 이 경우에 만약 임차인이 있음에도 불구하고 전입신고 된 다음날에 근저당이 많은 액수로 설정이 되어 있다면 이건 임차인이 당한게 아니라 은행이 당한 꼴이 됩니다. ^^ 그러므로 임차인 입장에서는 걱정할 필요가 없을 것입니다.

 

이번 시간에는 임대차 계약을 맺을 때에 전, 후 그리고 같은날 근저당 설정이 될 때 대항력을 알아보았습니다.

결론적으로 전입신고 전과 같은날에 등기된 근저당에는 순위가 밀린다고 보면 되고, 다음날 이후에 설정된 것에는 임차인의 전입신고가 앞서므로 대항할 수 있는 대항력이 생긴다는 사실을 알고 계시면 되겠습니다.

그리고 전세 계약을 맺을 때에 반드시 등기부 등본을 확인하는 것과 특약사항으로 등기부상 변동사항이 없을 것을 기재하는 것은 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

이것으로 이번 포스팅을 마치겠습니다. 즐거운 하루 되세요. ^^

 

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