[경매] 조심해야 할 선순위 임차인 물건(사례) 파헤치기-문건 송달내역 확인하기

이번 포스팅에서는 경매 물건 중에서 특히 조심해야 할 물건 중에 대항력 있는 임차인으로 임대차 계약이 불분명한 경우에 어떻게 알아봐야 할까의 문제를 들고 사례 정리를 해 보겠습니다.

일단 많은 경우의 수가 있고 사례가 있지만 그 중에 하나인 법원 문건 송달 내역으로 문제를 파악하고 입찰여부를 결정해 보는 것을 사례로 들겠습니다.

 

먼저 해당 물건을 먼저 보시겠습니다.

첫번째 임차인 현황은 이렇게 나왔었습니다.

지금 상황으로만 보면 전입일자만 있고 이에 대한 배당신청을 하지 않아 확정일자와 배당이 없다고 나옵니다. 그런데 첫번째 낙찰자는 5.9억이라는 큰 돈을 내고 입찰을 강행합니다.

정정 내역에 보면 지금 낙찰자가 입찰하기 약 3개월 전인 7월달에 신청 채권자가 임대차 계약이 있음을 나타내는 정정신고를 하였음에도 불구하고 이걸 간과한채 입찰을 한 것입니다. 당연히 이 건은 법원 문건 송달 내역에는 기재되어 있습니다.

 

과연 어떻게 되었을까요?

 

두번째 정정신청이 반영된 임차인 현황을 보도록 하겠습니다.

위에 1차 내용을 보게 되면 처음 낙찰 받은 사람은 매각 불허가 신청을 내서 다행히도 입찰 보증금을 다 돌려 받게 되었네요. ^^ 다행히 살았습니다. 아마도 매각 불허가가 받아들여진 것은 매각물건명세서에 위 내용이 정리가 안되어 있었음을 이유로는 안되었을 것입니다. 위의 내용처럼 정정 내용에 들어가게 되므로 저 내용은 매각 물건 명세서 상 비고란에 정리가 되기 때문입니다. 아무래도 자신이 초보였고, 그 내용을 못봤노라고 엄청나게 읍소를 해서 판사의 심금을 울리지 않았나 감히 예상해 봅니다. ^^

 

해당 물건의 시세는 약 7.0억~ 7.3억원 사이입니다.

 

그렇다면 만약 첫 낙찰이 매각 불허가가 이루어지지 않고 기각되어 대금을 납부해야 했다면 얼마에 아파트를 하는게 되는 것일까요?

끝전은 빼고 5.9억 낙찰 + 선순위 임차보증금 3.7억이라고 한다면 아파트 매수금액은 9. 6억에 사는 꼴이 되는 것이지요. 2억 이상을 높여서 받게 되니 식겁하여 바로 불허가 신청을 구구 절절히 쓰게 되는 것입니다.

 

그런데 더 웃긴 것은 2차 낙찰자입니다.

위와 같이 매각 불허가 사항도 있고, 매각물건 명세서에 임차인이 있노라고 저렇게 대문짝 만하게 적혀 있음에도 불구하고 실거래가 가격에 낙찰 받으셨습니다. 그러고선 매각 결정까지 나버렸다가 결국 물건이 취하되면서 살아났네요. 진짜 천국까지 갔다가 되 돌아오셨습니다. 아~ 낙찰자가 잔금을 내기 전까지 취하가 된다면 낙찰자는 보증금을 되돌려 받고 경매는 끝이 납니다.

어찌된 일인지 법원 문건 송달내역을 한번 살펴 보겠습니다.

아~ 정말 처절하게 움직이셨네요. 식겁해서 낙찰 불허가 신청을 냈다가 받아들여지지 않자 탄원서도 제출하였고, 그 다음 채권자가 경매 신청을 취하해 줘서 겨우 살아났네요. ^^

여기서 보면 아마도 최고가 매수인이 채권자와 접촉하여 취하해 줄 것을 부탁하였을 개연성이 크다고 보여집니다. 물론 그렇게 하기 위해서는 채무자가 내지 못한 이자라던가 혹은 기타의 것을 합의하고서 취하를 시켰겠지요? 그렇게 볼만한 것이 채권자의 경매 신청 취하서가 제출되던 날 최고가 매수인도 보정서를 제출하였는데, 이것이 채권자와의 협의가 담긴 보정서가 아닌가 생각해 봅니다.

 

만약 이 사건이 취하가 되지 않았다면 2차 낙찰자는 시세 7.0~7.3억인 아파트를 10. 4억 이상에 매수하는 꼴이 되어 완전 망하게 되는 것입니다. ㅠ.ㅠ

 

즉 여기서 보자면 입찰 전에 만약 1차 낙찰자든 2차 낙찰자든 법원 문건 송달내역에 대한 서류만 제대로 보았어도 이런 개고생은 안했을 것이다 라는 생각을 하면서 다시 한번 경매 입찰 시 반드시 확인해야 하는 4대 서류를 언급해 보겠습니다.

1) 매각물건 명세서 : 가장 중요하고 여기에 하자를 근거로 매각 불허가 신청을 할 수 있음

2) 현황조사서 : 법원 조사관들이 가서 현황을 파악하는 근거임.

3) 감정평가서 : 최초 감정평가 목적의 서류로 법원에서 감정평가사에 위탁하여 실시.

4) 법원 문건 송달 내역서 : 물건에 관련된 이해관계인들의 문건 송달내역이 기록됨.

 

이것으로 선순위 임차인 물건 입찰에 앞서 검토해야 할 서류인 문건 송달내역 정보에 관해서 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

큰 돈을 들여서 하는 재테크인 만큼 꼼꼼한 확인과 정보조사가 필요하겠습니다.

즐거운 하루 되세요.

 

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