재건축 시 가장 중요한 요소- 대지지분

이번 시간에는 재건축을 함에 있어서 가장 중요한 것이 무엇인지 포스팅해 보겠습니다.

보통 많은 분들이 잘못 알고 계시는 부분 중에 하나가 집의 건물면적이 크면 클 수록 재건축 할때 많이 보상받게 되고 좋은 아파트를 받게 된다고 생각하시는 분들이 계신데, 그것은 어느 부분에서는 잘못된 생각입니다.

재건축을 함에 있어서 가장 중요한 것은 건물면적이 아닌 그 건물에 딸린 대지면적 즉 대지지분이 가장 중요하기 때문입니다.

 

그럼 대지지분이 뭔지 알아 보도록 하겠습니다.

대지지분은 아파트 전체 단지의 면적 즉 아파트를 지을때 기반이 되는 땅의 면적을 전체 가구수로 나누게 되면 1가구당 소유면적이 나오는데 이를 등기부 등본에 표시하게 된 것이 대지지분입니다.

등기부 등본에는 표제구, 갑구, 을구가 나오는데 표제구에 표시되는 부분이 건물의 면적, 대지의 면적, 건물 건축 연도 등이 나오게 됩니다.

여기서 대지지분이 많아서 재건축 하기 좋다는 것은 현재의 건물 용적률이 낮아서 차후에 더 많은 아파트를 신축할 수 있다는 것이 되기 때문에 재건축으로써 매력적인 아파트가 되는 것이지요.

대지지분에 대한 예를 들면 옛날에 지어진 주공아파트 5층짜리를 보자면 각 동간 거리도 널찍 널찍하고 아파트 주변에 조경도 잘 되어 있는 모습을 종종 볼 수 있습니다. 허나 최근에 지어진 고층 아파트를 보면 동간 거리가 짧고 지상으로 높이 올라가 있기에 각 해당 건물에 주어진 대지지분이 아주 적게 됩니다.

 

그렇다면 이해를 돕기 위해서 대지지분이 많은 재건축 예정 아파트와 현재 지어진 아파트들의 대지지분을 등기부 등본을 보면서 비교해 보도록 하겠습니다.

첫번째는 최근에 지어진 강남 삼성동에 아파트 입니다.

 

위에서 보면 아파트의 건물 크기는 84.236 제곱미터로 흔히 말하는 33평형 아파트 입니다. 헌데 밑에 대지권을 보시게 되면 총 대지면적 41425제곱미터 중 이 아파트가 소유하는 대지지분은 39.073제곱미터로 12평 밖에 되질 않습니다. 즉 건물은 84제곱미터인데, 그 아파트가 소유한 대지는 39제곱미터라는 것이죠.

다시 말해서 이런 아파트는 추후 재건축을 노리고 아파트를 구매한다고 한다면 잘 알지 못하는 분들이 얘기하는 것이거나 아니면 분담금을 억수로 많이 부담해야 하는 아파트가 될 것입니다.

기껏 해봐야 분양권에 프리미엄(흔히 말하는 P)을 덧붙여 파는 정도 밖에 되지 않을 것입니다.

 

그럼 이번에는 재건축을 앞두고 있는 강동구에 있는 둔촌 주공아파트의 등기부 등본을 살펴 보겠습니다.

어떤가요? 위에 강남 삼성아파트와 비교하면 대지권의 비율이 확연히 다르지요? 건물의 크기는 79.93제곱미터인데 반해 대지권의 넓이는 160904.8 분의 86.76제곱미터로 삼성동 아파트는 건물 면적에 비해 절반도 안되는 대지권이었다면 이 둔촌주공 아파트의 대지권 비율은 건물 면적보다도 넓은 아파트라고 할 수 있습니다.

이런 경우에는 차후에 분담금 비율도 위에 삼성아파트보다는 훨씬 낮게 될 것이며, 앞선 삼성아파트보다 재건축의 효용이 훨씬 좋다고 할 수 있습니다.

 

대지 면적으로만 볼때 추후 재건축을 수주하는 건설사 입장에서도 현재 삼성동의 아파트는 재건축의 상품가치가 떨어져서 재건축은 시도하지 않을 것이며, 아래 설명해 드린 둔촌 주공아파트 정도의 대지지분이 확보된 아파트로 재건축을 시도할 가능성이 훨씬 많습니다.

 

이 글을 읽고 계신 분들께서는 앞으로 재건축 아파트를 구매하려 하시거나 혹은 그 지인들이 생각하고 있을 때에 아무것도 모르더라도 위에 대지지분만큼은 확실히 짚고 넘어가시기 바랍니다.

 

대지지분의 넓이가 재건축을 시작하고 그 승부를 판가름 내는데에 가장 중요한 요소이며, 차후 아파트를 분양받을 때에 분담금의 범위도 정해주는 역할을 하는 것이 바로 이 대지지분이라는 것을 확실히 알고 넘어가시기 바랍니다. 어찌보면 대지권의 넓이만 아주 넓으면 분담금을 지불하는 것이 아니라 오히려 땅이 남아 돌아서 그에 대한 보상을 받고 아파트도 또 받게 되는 경우가 생길 수도 있습니다. ^^

 

아파트가 건축연한이 30년 가까이 되더라도 부동산 업자들이 재건축을 앞두고 있다, 사서 보유하고 있으면 큰 돈을 만지게 되거나 좋은 집에 입주할 수 있다고 할 때에 뒷짐지고 서서 등기부의 대지권만 비교해 보더라도 그것이 사실인지 아닌지 쉽게 알 수 있는 방법을 포스팅해 보았습니다.

 

재건축에 대한 지식을 많이 쌓으셔서 나중에 재건축 아파트로 인해 좋은 수익도 거두시거나 혹은 좋은 집에 거주하시길 고대해 봅니다.

 

이상으로 포스팅을 마치겠습니다. 즐거운 하루 되십시오. ^^

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