[경매] 선순위 임차인 물건 입찰부터 매도까지

이번 재테크 포스팅은 예전 경매 물건 중 선순위 임차인에 대한 문제를 해결하여 큰 수익을 거둔 것이 있어서 다같이 공유하고자 이렇게 포스팅해 봅니다.

이 물건에 대한 문의가 굉장히 많았는데 문의 주신 부분은 당연 '무한대 수익률' 때문이겠지요.

보통 물건에서는 나오기 힘들기 때문에 궁금증이 많았으리라 보여집니다.

이건은 권리분석의 문제를 해결함으로써 고수익을 얻게 된 케이스입니다.

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[입찰과정 입니다.]

1. 입찰 근거는 - 3회유찰(51%까지 떨어진 물건)되고, 권리상 문제(선순위 임차인 존재)로 더 구미를 당기는 물건이었으며, 서류상 권리는 완벽했지만 채권단의 무상임차 확인서 및 현재 거주하지 않는 다는 확인서가 제출되었고, 며칠간에 걸친 현장조사 결론이 있었기에 입찰할 수 있었습니다.

2. 입찰가 산정은 다음과 같이 했습니다.

- 2회 유찰가에서 1000만원 이상 낮춰서 써도 가능할 것이라는 판단하여, 통상 2회유찰에서 많이 떠가지만 3회유찰 이상 되는 물건은 일단 3회 유찰가 언저리에 많고, 그 다음은 중간층이며 최상위층을 해봐야 2회유찰가보다 낮다는 판단이 서서 입찰가를 112,777,000원(2회유찰가 128,000,000원) 으로 결정하여 입찰하기에 이릅니다.

3. 낙찰입니다.^^

 

- 12명 입찰 중 최고가 매수인신고하였고, 최저보증금 영수증을 받으러 앞으로 나가자 서울남부지방법원 경매법원 장내 술렁(와~저거 시세에 산거네, 5000만원 물어줘야 하는데. 등등)였습니다.

 

[명도과정 입니다.]

1. 연락 안되는 임차인이었습니다.

- 추적에 추적을 거듭(탐문, 경찰부르기, 주변자동차 전화번호 검색, SNS추적 등)하여 직업 알아내고 연락처, 직장 위치 등 알아냈습니다. 적어도 이름과 연락처를 알아야 강제집행을 하기 위한 절차를 밟을 수 있으니까요.

 

2. 끝까지 버티다가 임차인은 도망가 버렸습니다.

- 처음에는 이 물건 버렸다 생각하고 그냥 다른 생각하고 살았습니다. 결국 거듭되는 내용증명과 문자에 백기 투항하고 7월말경 이사를 했다는 1층 할머니의 제보가 있었고 소유주가 (우리는 강제집행 바로 하루 전[8월 14일]에 사실 알고 강제집행 취소 후 개문) 도주해 버림으로 인해 강제집행을 급히 취소하고 문을 따서 명도를 완료합니다.

 

[수리과정은 말할 것도 없습니다.]

- 집안 꼴 말이 아니었습니다. 하긴 15년 가량을 살았는데 깨끗한게 이상한거지요.

- 도배, 장판, 페이트작업, 신발장, 싱크대, 유리창 교체, 집안 스위치 커버 교체, 외주 청소 등을 하였습니다.

 

[임대는 손쉽게 하였습니다.]

- 임대 내놓고 보름 정도 지나서 물건 계약을 하게 되었는데, 중간 중간에 보러 온 사람 20여건이 넘었습니다. 아무래도 위치가 좋아서 그런거 같고, 집안을 깨끗하게 단장해 놓은 효과 톡톡히 보았습니다. 중간에 월세 임대로 7000/30, 3000/60, 1000/75 등등 여러건 계약 성사될뻔 하였으나 다들 계약은 5일뒤에 하자고 하여 그 사이에 전세 계약 들어와서 낼름 전세로 계약하였습니다.

- 전세 계약은 1.2억에 전세계약을 맺게 되어 결국 돈 한푼 안들이고 집 1채를 인수한 사례가 되었습니다.

 

[수익률을 공개합니다.]

 

감정가는 160,000,000원, 낙찰가는 112,777,000원이었으며, 법무비, 수리비, 임대 중개료 등은 5,160,000원으로 총액 : 117,930,000원이 들었으며, 임대는 120.000,000원에 내줬습니다. 대출이고 뭐고 계산할거 없을거 같습니다.(그래도 궁금하실까봐 대출 9000만원 했습니다.) 전부 다해서 1억 2천이 좀 안들었는데 전세 계약은 1억 2천만원에 계약하게 되었습니다.

요즘 흔히 말하는 '무피투자'의 개념입니다. ^^

 

[수익률 승부처는 다음과 같습니다.]

1. 현장조사에 대한 자신감 및 배짱이 있었습니다.

- 다들 서류상으로는 완벽한 선순위 임차인이었으므로 기피 물건이었고, 선순위 임차보증금 5,000만원이라는 압박감이 있었습니다.

- 이 압박감을 피하기 위해서 철저한 현장조사에 따른 자신감을 키웠고, 최저가에서 3,000만원 올려쓴 미친놈의 배짱(?)으로 승부했습니다.

 

2. 전세 시세보다 약간 적은 금액으로 입찰하였습니다.

- 그 가격에 입찰해서 낙찰 받으면 무한대 수익을 예감하고 입찰에 응하였는데, 역시나 12명 중 7명은 8000만원대 입찰, 3명은 9천만원 대, 1명은 1억대, 마지막 저는 1억 1천만 대에 입찰하여 멋지게 낙찰 받았습니다. 물론 저는 멋지게 낙찰 받았으나 사람들은 미친놈 취급했습니다. ^^

 

3. 남들이 꺼려하는 권리분석 해결 및 집요한 추적이 승리의 요건이었습니다.

- 이는 서류상 문제를 해결하는 것이 무한대 수익률의 원천 되었고, 끝까지 추적하여 점유자 파악과 끝없는 설득(불독같은 끈질김에 항복했음)이 이러한 무한대 수익률에 이르게 하였습니다.

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요즘 같은 때에 어떻게 무한대 수익률이 나드나?

 

어떤 꼼수를 부렸길래 무한대 수익률을 얻나?

 

에이~~ 거짓말치지 말고 솔직히 얘기해 봐라.....등등 제 자랑이 될거 같아 그냥 생략하려고 했던 1개 물건 1회전 스토리를 결국 쓰게 만든 그 동안의 질문과 문자메시지들의 요점입니다. ^^

 

그때 당시 시세는 급급매 1. 4억, 평균 시세 1.5억~1.6억입니다.

물론 호가는 1.7억이구요. 3번 유찰되면서 감정 시점이 오래전이지요. ^^

돈한푼 안들이고 1~2년 뒤에 2~3천만원의 공돈이 생긴다면 아주 Happy한 case가 되겠습니다. ^^

여기까지가 입찰부터 임대에 이르는 과정이었고, 바로 밑에서 2년뒤에 매도한 과정을 풀어봅니다.

 

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매도에 대한 내용은 다음과 같습니다.

서울 등촌동 선순위 임차인 물건 구옥 빌라 매도 과정입니다.

- 감정가는 16,000만원, 최저가는 8,192만원(3회 유찰, 51%), 낙찰가는 11,277만원으로 최저가에서 약 3,000만원을 높여 써서 낙찰 받았습니다.

- 세금, 법무비, 수리비, 임대 중개수수료 : 516만원이 지출되었으며 이를 합산한 총 비용은 11,793만원입니다. - 마무리 임대 : 전세 12,000만원에 해결하였습니다.

이렇게 돈 한푼 안들고 오히려 200만원 가량을 번 매도하였는데, 매도 가격은 살짝 깎아 드렸습니다. 새로 집을 사신 분은 싸게 사셨으니 돈 버신겁니다.

 

매도가는 14,800만원으로 약 2년 6개월이 지나서리 양도소득세는 일반세율입니다.

세금은 약 16%정도 냈던거 같습니다. 부동산에서 또 2개 부동산 꼈다고 돈을 좀 달라고 해서리 그냥 복비 250만원 가져가라고 했습니다. 이렇게 돈을 베풀듯이 풀어내니 오히려 돈이 더 쌓입니다.

역시나 과욕하지 않으면 더 큰 부자가 되는 것이 맞나 봅니다.

선순위 물건 해결과정이 참 재미있었습니다.

머리만 잘 쓰면 돈 한푼 안들이고 이렇게도 수익을 올릴 수 있습니다.

다만 철저한 사전 조사가 있어야 하며, 과감성도 필요합니다.

수익률은 굳이 적지 않을께요...무한대입니다.

 

이것으로 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 즐거운 하루 되세요. ^^

 

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