[경매] 부동산 경매 용어 익히기

이번 포스팅은 경매 초보자들을 위한 순서로 용어를 익혀 보도록 하겠습니다.

용어를 숙지하여야 책을 보거나 법률을 볼 때 생소하지 않고 잘 이해할 수 있는 것입니다.

그럼 경매 기초 용어를 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

0 가등기

- 종국등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 구비하지 못한 경우 혹은 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때와 그 청구권이 시한부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보존하게 되는 효력을 가지는 등기입니다. 종류는 크게 두 가지가 있는데, 소유권이전청구가등기와 담보가등기가 있습니다. 소유권이전청구 가등기는 통상적으로 순위보전을 목적으로 하는 가등기이며, 담보가등기의 경우에는 채권의 형태를 띤 것으로 대출금 같은 것에 대한 담보로 할 목적으로 합니다. 경매에 있어서는 후순위 가등기일 경우 거의 문제가 없으나 선순위일 경우 소유권이전청구 가등기를 친 물건을 잘못 건드리면 소유권이 박탈될 수도 있습니다. 담보가등기의 경우에는 경매 진행 시 채권회수를 목적으로 하기 때문에 일반적인 가등기라도 채권계산서를 제출한 경우에는 담보가등기가 되어 경매에서 배당되므로 안전하게 되어지기도 합니다.

 

0 각하

- 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분이며, 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판을 말합니다. 형사재판에서의 각하의 경우에는 형식상의 결함 즉 아주 큰 결함이 있을 경우에 보지도 않고 재판을 시작도 안하는 것으로 형식상의 하자를 이유로 각하로 끝내기도 합니다.

 

0 기각

- 민사소송법상 신청의 내용이 종국재판에서 이유가 없다고 하여 배척하는 것을 말합니다. 즉 일단 내용을 봤으나 그것이 이 재판에 영향이 미미하거나 관련이 없다고 생각하여 처리하는 방법을 기각이라고 합니다. 기각과 각하를 많이 헷갈려 하기도 합니다.

 

0 감정평가서

- 집행법원은 감정인으로 하여금 부동산이나 동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 경매 시 최저매각가격을 정하는데, 그것을 기록한 평가서를 감정평가서라고 합니다. 감정평가서에는 최소한 감정가격의 결정을 뒷받침하고 입찰자의 이해를 도울 수 있도록 감정가격을 산출한 근거를 밝히고 평가항목, 위치, 지적도, 사진 등을 첨부하여야 합니다. 그리고 이 감정평가는 매각기일 1주일 전부터 매각물건명세서에 첨부하여 일반인의 열람이 가능하도록 비치하게 합니다.

 

0 강제경매

- 채무자 소유의 부동산을 압류, 환가하여 그 매각대금을 가지고 채권자의 금전채권의 만족을 얻음을 목적으로 하는 강제집행 절차로 채무명의(판결문. 화해조서, 공정증서 등)를 기반으로 하여 경매신청한 것을 강제경매라고 합니다. 강제경매와 대비되는 경매 형식이 임의 경매입니다.

 

0 강제집행

- 채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 채무명의에 표시된 사법상의 이행청구권을 국가공권력에 기하여 강제적으로 실현하는 법적 절차입니다. 흔히 예전에 말하던 법원 집달리(현재 집행관)가와서 딱지를 붙이고 계고절차를 거친 후 추후 집기들을 들어내는 것을 보고 강제집행이라고 합니다.

 

0 개별경매

- 수개의 부동산에 관하여 동시에 경매신청이 있는 경우에는 각 부동산별로 최저경매가격을 정하여 경매하여야 한다는 원칙입니다.

 

0 경락기일

- 집행법원은 경매기일의 종결후 미리 지정된 기일에 경락(매각)기일을 열어 경락(매각)의 허부에 관하여 이해관계인의 진술을 듣고 직권으로 법정의 이의사유가 있는지 여부를 조사한 다음 경락(매각)의 허가 또는 불허가를 선고하는 날입니다. 보통 경매기일 후 1주일 정도의 시간이 주어집니다.

 

0 경매개시결정

- 경매신청의 요건이 구비되었다고 판단되면, 집행법원은 경매절차를 개시한다는 결정을 합니다. 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매신청의 기입등기가 된 때에 압류의 효력이 발생하며, 이때부터는 그 부동산을 타인에게 양도하거나 담보권 또는 용익권을 설정하는 등의 처분행위를 할 수가 없습니다. 이와 관련하여 경매개시결정이 떨어진 부동산을 가끔 나쁜 임대인들이 임대차 계약을 맺는 경우가 있는데, 이렇게 되면 임차인의 보증금이 몰수 되버리기도 합니다. 그 이유는 경매기입등기 이후에 전입하여 대항력이 없기 때문입니다.

 

0 경매기일공고

- 경매기일 및 경락기일을 지정한 때에는 법원은 이를 공고합니다. 공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원의 게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초의 경매기일에 관한 공고는 그 요지를 신문에 게재하여야 하며 법원이 필요하다고 인정할 때에는 그 외의 경매기일에 관하여도 신문에 게재할 수 있으며, 대법원 홈페이지(www.scourt.go.kr) 법원공고 란에도 게재합니다.

 

0 경매기일지정

- 집행법원은 공과주관 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저경매가격결정 등의 절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 경매할 기일을 지정하게 된다. 즉 경매가 열리는 날을 정하는 것입니다.

 

0 경매물건명세서

- 법원은 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 경락에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 경락에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 경매물건명세서를 작성하고, 이를 경매기일의 1주일 전 까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 작성해 놓은 것입니다. 이것을 보고 매각물건명세서라고 합니다. 경매물건에 하자가 있는 경우 만약 이 명세서에 기입이 되어 있지 않다면 그 하자를 이유로 불허가 처분을 받을 수 있는데, 즉 이 물건명세서가 법으로 보장하는 서류이기도 합니다.

 

0 경매신청취하

- 경매부동산에 대하여 경매신청 후 경매기일에서 적법한 매수의 신고가 있기까지의 사이에 있어서는 경매신청인은 임의로 경매신청을 취하할 수 있으나, 매수의 신고가 있은 후에 경매신청을 취하함에는 최고가매수신고인과 차 순위 매수신고인의 동의를 필요로 합니다. 매수 신고 후에는 보통 최고가매수신고인에게 일정정도의 사례를 한 뒤에 경매신청 취하 동의서를 받기도 합니다.

 

0 공무소에 대한 최고

- 법원은 경매개시 결정 후 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 목적부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 일정한 기간 내 에 통지할 것을 최고(계고)하는데 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 금액을 통지받아 잉여의 가능성이 있는지 여부를 확인함과 동시에 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부 청구 의 기회를 주는 것입니다.

 

0 공매

- 법률의 규정에 의거하여 공적기관에 의하여 강제적으로 행하여지는 매매로서 사인간의 임의경매와 비교되는 개념으로 자산관리공사(온비드)에서 실행하는 매각 업무를 보통 공매라고 합니다.

 

0 공탁

- 변제자가 변제의 목적물을 채권자를 위하여 공탁소에 임치하여 채권자의 협력이 없는 경우에도 채무를 면하는 제도입니다. 형사재판에서 보면 이 공탁제도가 많이 이용되기도 하지요.

 

0 권리관계

- 권리관계라 함은 사람과 사람 간에 있어서 법률상의 의무를 강제할 수 있는 관계를 말합니다. 이 권리관계를 토대로 대항력을 주장하느냐 마느냐의 문제도 생기는 것입니다.

 

0 기간입찰

- 입찰기간은 1주일 이상 1월 이하의 범위 안에서 정하고, 매각(개찰)기일은 입찰기간이 끝난 후 1주 안의 날로 정합니다. 입찰의 방법은 입찰 표 에 기재사항을 기재한 후 매수신청의 보증으로 관할법원의 예금계좌에 매수신청보증금을 입금한 후 받은 법원보관금영수필통지서를 입금증명서의 양식에 첨부하거나 경매보증보험증권을 입찰봉투에 넣어 봉함한 후 매각 기일을 기재하여 집행관에게 제출 또는 등기우편으로 집행관에게 부치는 방법입니다.

 

0 기일입찰

- 입찰 당일에 해당 경매법정에서 입찰표 에 입찰가격을 적어 제출하는 것입니다. 즉 우리가 흔히 하는 경매 입찰 방법입니다.

 

0 낙찰기일

- 입찰을 한 법정에서 최고가 입찰자에 대하여 낙찰허가 여부를 결정하는 날로 입찰법정에서 선고한 후 법원게시판에 공고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자, 기타 이해관계인에게 개별적으로 통보하지 않는데, 통상 7일 이내입니다.

 

0 낙찰허가결정

- 낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이(낙찰자, 채무자, 소유자, 임차인, 근저당권자 등) 항고하지 않으면 낙찰허가결정이 확정되는데, 그러면 낙찰자는 법원이 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 합니다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정됩니다.

 

0 담보물권

- 담보물권은 채권담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는 물권이며 민법상 유치권, 질권, 저당권의 3가지가 있습니다. 그 밖에 민법은 전세권자에게 전세금의 반환을 확보해 주기 위해서 전세권에 대하여 담보물권적인 성질을 부여 하고 있습니다. 다만 전세권에 담보물권적 성질을 확보하기 위해서는 부동산의 일부만 임차가 아니라 전체에 대하여 임차해야 합니다. 즉 아파트 중 1개 거실만 전세권설정이 되어 있다고 하여 그것을 가지고 바로 경매를 신청할 수는 없다는 얘기입니다.

 

0 대금지급기한

- 민사집행법이 적용되는 사건에 대하여 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위 매수신고인에게 통지하여야 하며, 매수인은 이 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다.

 

0 대위변제

- 제3자 또는 공동채무자의 한사람이 채무자를 위하여 변제하는 것을 말합니다. 이때 권리관계가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것을 가리켜 대위변제라고 합니다.

 

0 대항력

- 주택임차인이 임차주택을 인도받고 주민등록까지 마치면 그 다음날 '0'시부터 그 주택의 소유자가 제3자로 변경되더라도 그 제3자에 대하여 임차권을 가지고서 대항할 수 있게 되는 권리입니다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환받을 때까지 주택임차인이 새로운 매수인에 대하여 집을 비워 줄 필요가 없다는 것을 의미합니다. 다만, 대항력의 요건(주택인도, 주민등록)을 갖추기 전에 등기부상 선순위의 권리(근저당권, 가압류, 압류 등)가 있었다면 주택이 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없습니다.

 

0 말소등기

- 기존등기가 원시적 또는 후발적인 사유로 인하여 실체관계와 부합하지 않게 된 경우에 기존등기 전부를 소멸시킬 목적으로 하는 등기입니다.

 

0 매수보증금

- 경매물건을 매수하고자 하는 사람은 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 보증금액을 입찰 표와 함께 집행관에게 제출하는 방법으로 제공하는 것을 말합니다. 여기서 좀 주의할 점은 경매와 공매가 다른데, 경매는 최저매각가격의 1/10 이지만, 공매의 경우에는 입찰금액에 1/10 이므로 주의를 요합니다. 공매시 최저 매각가격에 1/10을 제출하면 보증금 부족으로 무효 입찰이 됩니다.

 

0 우선매수청구권

- 타인의 부동산을 이용하는 경우에 이용자가 그 부동산에 부속시킨 물건에 대하여 이용관계가 종료함에 즈음하여 타인에 대하여 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리로 민사소송법상으로는 부동산 공유자는 경매기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 동일한 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있습니다.

 

0 물건번호

- 한 사건에 두 개 이상의 물건이 있다면 이것을 개별매각을 할 때 각 각의 물건에 순서를 정하여 매각할 경우 해당 물건의 번호를 물건번호라고 한다.이 경우 입찰 하고자 할 때에는 사건번호와 함께 물건번호도 기재해야 합니다.

 

0 배당요구

- 강제집행에 있어서 압류채권자 이외의 채권자가 집행에 참가하여 변제를 받는 방법으로 민법, 상법, 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자, 집행력 있는 정본을 가진 채권자 및 경매개시결정의 기입 등기후에 가압류를 한 채권자는 법원에 대하여 배당요구를 신청할 수 있습니다. 민사집행법이 적용되는 2002년 7월 1일 이후에 접수된 경매사건의 배당요구는 배당요구의 종기일까지 하여야 합니다. 배당요구 종기일이 넘어서서 배당요구를 한 경우에는 받아들여지지 않습니다. 즉 배당받지 못합니다.

 

0 배당요구의 종기 결정

- 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당 요구할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다.

 

0 배당에 대한이의

- 배당기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 채권의 순위에 대하여 이의를 할 수 있습니다. 이의를 제기한 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 내에 집행법원에 대하여 소제기증명을 제출하면 그 금원에 대하여는 지급을 보류하고 공탁을 하게 됩니다. 이의제기 채권자가 그 증명 없이 위 기간을 도과하면 이의에 불구하고 배당금을 지급하게 됩니다.

 

0 배당절차

- 넓은 의미에서는 강제집행이나 파산절차에서 압류당한 재산이나 파산재단을 환가함으로써 얻은 금전을 배당 요구신청을 한 각 채권자에게 안분하여 변제하기 위한 절차입니다.

 

0 부동산인도명령

- 낙찰인은 낙찰대금 전액을 납부한 후에는 채무자에 대하여 직접 자기에게 낙찰부동산을 인도할 것을 구할 수 있으나, 채무자가 임의로 인도하지 아니하는 때에는 대금을 완납한 낙찰인은 대금을 납부한 후 6월 내에 집행법원에 대하여 집행관으로 하여금 낙찰부동산을 강제로 낙찰인에게 인도하게 하는 내용의 인도명령을 신청하여 그 명령의 집행에 기하여 부동산을 인도 받을 수 있습니다. 부동산 인도명령은 거의 대부분 대금납부와 동시에 하는것이 정례적입니다.

 

0 사건번호

- 채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원은 담당부서를 정하고 순서대로 번호를 부여하는데 이것을 사건번호라 합니다(예:2016타경12345호)

 

0 상계처리

- 채권자가 동시에 매수인인 경우에 있을 수 있는, 매각대금의 특별한 지급방법 중 하나입니다. 현금을 납부하지 않고, 채권자가 받아야 할 채권액과 납부해야 할 매각대금을 같은 금액만큼 서로 맞비기는 것입니다. 채권자는 매각대금을 상계 방식으로 지급하고 싶으면, 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 위와 같은 상계를 하겠음을 신고하여야 하며, 배당기일에 매각대금에서 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 금액만을 납부하면 됩니다. 보통 임차인이 배당을 받을 부분이 있는데, 이 임차인이 경매에 입찰하여 낙찰 받은 경우 배당받는 보증금과 상계처리가 가능한데, 그러기 위해서는 경매 절차가 진행될때 배당신청을 하여야 합니다. 만약 배당신청이 안되어 있다면 상계처리 할 수 없습니다. 가끔 이부분을 혼동하여 자신의 배당금을 다 날리고 제값보다 더 비싼 값에 부동산을 취득하는 경우도 왕왕 발생합니다.

 

0 소유권이전등기촉탁

- 낙찰인이 대금을 완납하면 낙찰부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 낙찰인이 등기비용을 부담하고 등기촉탁 신청을 하면 집행법원은 낙찰인을 위하여 소유권이전등기하고 낙찰인이 인수하지 아니하는 각종 등기의 말소를 등기공무원에게 촉탁하는 절차입니다.

 

0 우선매수권

- 공유물지분의 경매에 있어서 채무자 아닌 다른 공유자는 매각기일까지, 최저매각가격의 10분의 1에 해당하는 금원을 보증으로 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다. 위에서 말한 우선매수청구권과 같은 말입니다.

 

0 입찰

- 집행관이 법원의 입찰명령에 의하여 실시하며, 입찰기일에 입찰장소에서 각 매수신청인이 입찰표에 매수가격을 신청하여 그 중 최고가격을 신청한 사람을 낙찰자로 결정하는 부동산 경매방식을 말합니다.

 

0 유찰

- 매각기일의 매각불능을 유찰이라고 한다. 즉 매각기일에 매수하고자 하는 사람이 없어 매각되지 아니하고 무효가 된 경우를 가리킨다. 통상 최저매각금액을 20% 또는 30% 저감한 가격으로, 다음 매각기일에 다시 매각을 실시하게 됩니다. 서울지법은 유찰 시 20% 저감, 수원지법과 인천지법의 경우에는 30%씩 저감됨을 유의하세요.

 

0 이중경매

- 강제경매 또는 담보권의 실행을 위한 경매절차의 개시를 결정한 부동산에 대하여 다시 경매의 신청이 있는 때에는 집행법원은 다시 경매개시결정(2중 개시결정)을 하고 먼저 개시한 집행절차에 따라 경매가 진행되는 경우를 말합니다.

 

0 이해관계인

- 경매절차에 이해관계를 가진 자 중 법이 특히 보호할 필요가 있는 것으로 보아 이해관계인으로 법에 규정한 자를 말하며, 그들에 대하여는 경매절차 전반에 관여할 권리가 정해져 있습니다.(배당요구채권자, 채무자및 소유자, 등기부에 기재된 부동산권리자)

 

0 임의경매(담보권의 실행등을 위한 경매)

- 담보권의 실행등을 위한 경매 일반적으로 경매를 통틀어 강제경매에 대응하여 임의경매라고 부릅니다. 위에서 언급한 강제경매와 대비되는 개념입니다.

 

0 잉여의 가망이 없는 경우의 경매취소(무잉여)

- 집행법원은 법원이 정한 최저경매가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산상의 모든 부담과 경매비용을 변제하면 남는 것이 없다고 인정한 때에는 이러한 사실을 압류채권자에게 통지하고, 압류채권자가 이러한 우선채권을 넘는 가액으로 매수하는 자가 없는 경우에는 스스로 매수할 것을 신청하고 충분한 보증을 제공하지 않는 한 경매절차를 법원이 직권으로 취소하는 절차를 말합니다.

 

0 재경매

- 매수신고인이 생겨서 낙찰허가결정의 확정후 집행법원이 지정한 대금지급기일에 낙찰인(차순위 매수신고인이 경락허가를 받은 경우를 포함한다)이 낙찰대금지급의무를 완전히 이행하지 아니하고 차순위 매수신고인이 없는 경우에 법원이 직권으로 실시하는 경매입니다. 보통 이런 경우에는 재경매 시 입찰보증금을 최저매각 가격에 20~30%로 정하게 됩니다. 그만큼 낙찰대금을 못낼 생각하지 말고 차분히 잘 생각하여 입찰하라는 취지이기도 합니다.

 

0 집행관

- 집행관은 강제집행을 실시하는 자로서, 지방법원에 소속되어 법률이 정하는 바에 따라 재판의 집행과 서류의 송달 기타 법령에 의한 사무에 종사하는 사람을 말합니다. 보통 법원에 가보면 강제집행등을 신청할 때 집행관실이라고 하여 따로 사무실이 주어져 있습니다.

 

0 차순위매수신고인

- 최고가 매수신고인 이외의 입찰자 중 최고가 매수신고액에서 보증금을 공제한 액수보다 높은 가격으로 응찰한 사람은 차 순위 매수신고를 할 수 있습니다. 차 순위 매수신고를 하게 되면 매수인은 매각대금을 납부하기 전까지는 보증금을 반환받지 못하는 단점이 있습니다. 그 대신 최고가 매수신고인이 국한된 사유로 그에 대한 매각이 불허되거나 매각이 허가되더라도 그가 매각대금 지급의무를 이행하지 아니할 경우에는 다시 매각을 실시하지 않고 집행법원으로부터 매각 허부의 결정을 받을 수 있는 지위에 있는 자입니다.

 

0 토지별도등기

- 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바, 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재하게 되어 있는데, 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 "토지에 별도의 등기가 있다" 는 표시를 하기 위한 등기를 말합니다. 이 경우에는 집합건물의 경우에도 등기부 하나만으로 끝나는 것이 아니라 토지등기부를 따로 뽑아서 비교해야 합니다.

 

0 특별매각조건

- 법원이 경매부동산을 매각하여 그 소유권을 낙찰인에게 이전시키는 조건을 말합니다. 특별매각조건이 있는 경우에는 그 내용을 집행관이 경매기일에 고지하여야 하며, 특별매각조건으로 경락한 때에는 경락허가결정에 그 조건을 기재하여야 합니다.

 

0 현황조사보고서

- 법원은 경매개시결정을 한 후 지체없이 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 임대차 보증금의 수액 기타 현황에 관하여 조사할 것을 명하는데, 현황조사보고는 집행관이 그 조사내용을 집행법원에 보고하기 위하여 작성한 문서이며, 이 문서야 말로 경매기일날 입찰자의 권리를 보호해 줄 수 있는 최후의 보루에 있는 서류이기도 합니다.

이번 포스팅에서는 경매나 공매를 함에 있어서 그 기초 용어에 대해서 알아보았습니다.

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즐거운 하루 되시기 바랍니다. ^^