[저당권 설정 이후 유치권 주장]경매기입 등기 전 저당권 설정 후의 유치권 주장???

이번 포스팅은 유치권 중에서 경매기입등기 전 저당권이 설정되고 난 후의 주장되는 유치권에 대해서 과연 그 유치권으로 낙찰자에게 대항할 수 있는가의 문제를 판례를 통해 알아 보겠습니다.

판례 : 저당권 설정 후 취득한 유치권이 경매절차에서의 매각으로 소멸하는지 여부(원칙적 소극)(대법원 2014. 4. 10. 선고 2010다84932 판결).

 

1. 사실관계

원심판결 이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면,

① 소외 1 소유의 이 사건 점포에 관하여 2005. 4. 1. 가압류채권자 소외 2의 가압류등기가, 2005. 7. 27. 대한민국(처분청 ▽▽▼세무서)의 체납처분압류등기가, 2005. 12. 6. 용인시 기흥구의 체납처분압류등기가 각각 마쳐진 사실,

② 소외 1이 2006. 9. 14. 이 사건 점포에 관한 공사대금 채권자인 피고에게 그 점유를 이전하여 피고가 유치권을 취득한 사실,

③ 근저당권자인 △△△동조합중앙회의 신청에 의하여 2006. 12. 15. 이 사건 점포에 관한 부동산임의경매절차가 개시되어 2006. 12. 19. 경매개시결정등기가 이루어진 사실,

④ 위 임의경매절차에서 원고가 이 사건 점포를 매수하여 2008. 7. 16. 대금을 납부하고 소유권을 취득한 사실을 알 수 있다. ​

이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 점포에 관하여 가압류등기와 체납처분압류등기가 되어 있는 상태에서 소외 1이 피고에게 그 점유를 이전하였다고 하여도 그 점유 이전이 경매개시결정등기 전에 이루어진 이상, 피고는 위 경매절차에서 이 사건 점포를 매수한 원고에게 유치권을 행사할 수 있다.

 

2. 법원판단

가. 어느 부동산에 관하여 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 민사유치권을 취득한 사람은 경매절차의 매수인에 대하여 그의 유치권을 주장할 수 없다( 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 등 참조). 이러한 법리는 어디까지나 경매절차의 법적 안정성을 보장하기 위한 것이므로, 경매개시결정등기가 되기 전에 이미 그 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 사람은 그 취득에 앞서 저당권설정등기나 가압류등기 또는 체납처분압류등기가 먼저 되어 있다 하더라도 경매절차의 매수인에게 자기의 유치권으로 대항할 수 있다(대법원 2014. 3. 20. 선고 2009다60336 전원합의체 판결 등 참조).

그렇다면 원심이 이 사건 점포에 관한 가압류등기와 체납처분압류등기 후에 소외 1이 피고에게 그 점유를 이전한 것은 가압류와 체납처분압류의 처분금지효에 저촉되므로 피고는 경매절차에서 이 사건 점포를 매수한 원고에게 유치권을 행사할 수 없다는 원고의 주장에 관하여 아무런 판단을 하지 않은 것은 잘못이지만, 피고가 원고에게 이 사건 점포에 대하여 유치권을 행사할 수 있다고 한 원심의 결론은 정당하고, 거기에 판단누락으로 인하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

 

나. 민사집행법 제91조 제3항 이 `지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.’고 규정하고 있는 것과는 달리, 같은 조 제5항은 `매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다`고 규정하고 있으므로, 유치권은 특별한 사정이 없는 한 그 성립시기에 관계없이 경매절차에서의 매각으로 인하여 소멸하지 않고, 그 성립시기가 저당권 설정 후라고 하여 달리 볼 것이 아니다(대법원 2009. 1. 15. 선고 2008다70763 판결 등 참조).

원심이 같은 취지에서 이 사건 점포에 관하여 △△△동조합중앙회의 근저당권이 설정된 2005. 1. 5. 이후인 2006. 9. 14. 피고가 소외 1로부터 이 사건 점포의 점유를 이전받아 유치권을 취득하였다고 하더라도 경매절차에서의 매수인인 원고에게 유치권을 주장할 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 저당권과 유치권의 효력에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

 

3. 결론

대상판결은 저당권 설정된이후 발생한 유치권에 관하여 그 효력여부를 판단한 판결입니다. 즉 원고는 유치권자에 대하여 저당권 또는 가압류 등기 이후 발생하였다는 단지 그 이유만으로 유치권이 성립되지 않는다고 주장하였는바 이는 민사집행법 제91조의 해석에 명백히 어긋나는 주장에 불과합니다. 이와 같은 주장을 하게 된 근거가 된 판례는 압류 등기 즉 경매개시이후 발생한 유치권은 채권자 등에 대항할 수 없다는 대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결 때문일 것입니다.

그러나 대상판결에서도 밝힌 바와 같이 위 판결은 압류의 효력 보다는 “경매절차의 안정성”을 위한 부득이한 법리에 불과하고 그렇지 않은 상황인 저당권 설정 이후, 또는 체납처분 이후 발생한 유치권에는 적용여지가 없게 되는 것입니다.

(권형필 변호사님의 판례 해석을 참조하였습니다. 경매 관련 판례 해석에 탁월한 변호사님이세요. ^^)

결국 유치권 주장의 핵심이 되는 것은 경매 안정성을 고려하여 경매가 개시되기 전인가? 아니면 그 이후에 주장되는 것인가에 따라 달라질 수 있는 것이라 하겠습니다. 당연히 위의 판결에서 유치권이 있다 하였으므로 점유에 관해서도 이미 유치권자에 의해 경매기입등기 전부터 이루어지고 있었겠지요? 왜냐하면 유치권의 경우에는 여러가지 유치권 존재 사유에 있어서 한 가지만 빠지더라도 유치권이 성립되지 않기 때문입니다.

이상으로 경매기입등기 전 저당권 설정 후의 유치권 주장이 성립하는가에 대해서 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

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